家を貸すにはどうすればいい？2つの方法と流れ、かかる費用まで紹介
家を貸すにはどうすればいいの？
家を貸すのにかかる費用は？
家を貸したいと考えていても、何から始めればいいのかわからない方がほとんどでしょう。家を貸す際には、複数ある管理や契約の方法から適切なものを選択する必要があります。
他にも、管理を依頼する不動産会社の選定や、家を貸す際の条件設定などやることは豊富にあります。何も知らずに家を貸すと後で損する可能性も捨てきれません。
そこで、本記事では家を貸すのにかかる費用や方法を、メリット・デメリット、注意点を交えて紹介します。あわせて、家を貸す契約方法や流れ、よくある質問にもお答えするのでぜひ参考にしてください。
家を貸したいと思っている方のなかには「何から始めればいいかわからない」「法律面などいろいろ不安」といった悩みを抱えている方もいますよね。
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まずはお気軽にご相談ください。
目次
家を貸す際の2つの方法
家を円滑に貸すためには貸す際の方法を知る必要があります。そこで、ここでは家を貸す際の方法を、2つにまとめて紹介します。
自主管理
自主管理とは、自分で家の維持や管理をすることを指します。不動産会社に管理を依頼しないため、多くの手間や労力がかかる方法です。
自主管理は管理費用がかからないものの、入居者の募集や契約、家の管理など全てを自らが行わなければなりません。とくに入居者の募集では、自主管理するとスーモといった大手の物件検索サイトへの掲載が困難です。
入居者を募集する場合は家の前に張り紙をしたり、XといったSNSで情報発信するのみになります。そのため、自主管理すると入居者の募集方法が限られて、入居者が決まらないこともあります。
なお、個人で家を貸す際にかかる費用やメリット・デメリットは下記の記事で詳しく解説しているので、あわせてご覧ください。
→ 個人で家を貸せる？実際の流れから費用、注意すべきポイントまで
管理委託
家を貸す際には、管理委託という方法もあります。管理委託とは、不動産会社などに家の管理を依頼して、入居者の募集から契約、管理まで全ての業務を代行してもらう方法です。
管理を委託すれば、家の管理全般をお任せできるため、手間と労力がかかりません。ただし、管理委託の場合は家賃の5〜10％程度の管理費がかかります。
家を貸す際には、管理委託するのが一般的です。管理委託なら、大手の物件検索サイトへ入居者募集の情報を掲載できるうえに、慣れない事務作業をせずに済みます。
リロケーションサービス
管理委託の方法の1つに、リロケーションサービスといった方法もあります。リロケーションサービスとは「転勤から帰ってくるまでの間だけ」というような一定期間のみ家を貸す方法です。
転勤などから戻り、いずれ家で生活する場合にリロケーションサービスは効果的な方法です。家の管理も依頼できるため、入居者が決まらない状態でも、定期的な見回りや換気の実施などにより家の劣化を最小限に抑えられます。
ただし、リロケーションに対応する不動産会社は限られている点に注意が必要です。リロケーションサービスについてより詳しく知りたい方は、次の記事もあわせてご覧ください。
→ 【家を貸したい方必見】リロケーションサービスとは？かかる費用や注意点まで
家を貸すのにかかる費用
家を貸すには、一般的に次のような費用がかかります。
| 家を貸す際にかかる費用 | 費用相場 |
|---|---|
| ハウスクリーニング費 | 8～15万円程度 |
| リフォーム費用 | 10～200万円程度 |
| 管理費 | 賃料×5～10％程度 |
| 火災保険・地震保険の費用 | 6～10万円程度 |
| 税金関係 | 固定資産税・都市計画税：所有する家・土地の大きさによる 所得税：所得による 住民税：所得による |
リフォームをする場合には、ある程度まとまった資金が必要になります。キッチンや給湯器など家の設備に不具合があると、のちに修理や修繕になる可能性が高いため、貸す前に直すのが賢明です。
また、家を貸す際には税金面にも注意が必要です。家賃収入は不動産収入になり、所得は会社の給料と合算して所得税や住民税を計算します。
そのため、所得税や住民税は家を貸す前よりも増額されることを覚えておきましょう。
家を貸すならおさえておきたい契約方法
家を貸す時の契約方法を知らないと希望する期間で貸せなかったり、退去時にトラブルになる可能性があります。ここからは、家を貸すならおさえておきたい契約方法を、3つ紹介します。
定期借家契約
定期借家契約は、家を貸す際の契約方法の1つです。定期借家契約とは、契約期間を定めて家を貸す方法を指します。
一定期間のみ家を貸して、入居者が退去後に家で生活するなら定期借家契約が賢明です。定期借家契約では契約が満了すると更新ができず、入居者は退去しなければなりません。
貸主合意のもと再契約をすれば、同じ入居者が住み続けることも可能です。定期借家契約は、契約期間を貸主が自由に設定できます。そのため、家で生活する時期にあわせて家を貸せることが利点です。
普通借家契約
家を貸す際には、普通借家契約もあります。普通借家契約とは､期間を定めないで家を貸す一般的な契約方法です。
契約期間は2年であることが一般的であり、入居者が契約更新を希望すれば更新ができます。ただし、貸主は家賃の滞納や家の老朽化など正当な理由がない限りは契約の解除ができない仕組みです。
普通借家契約では入居者が退去を申し出ない限り契約更新が続くため、長期的に家を貸せる方法と覚えておきましょう。
一時使用賃貸借契約
一時使用賃貸借契約も、家を貸す際の契約方法の1つです。一時使用賃貸借契約とは、建て替えやリフォームの間だけ仮住まいとして使用するなど、一時的に家を貸す契約方法です。
一時使用賃貸借契約では契約の更新及び期間の延長は無く、契約期間が満了すれば自動的に終了します。
つまり、貸主は契約期間が終了するタイミングが分かっているため、必要な時期に家で生活できる環境を整えられます。
家を貸す際の流れ
家を貸す流れを把握しないと、スムーズに貸し出せません。そこで、ここからは家を貸す際の流れを、4つにまとめて紹介します。
管理会社を決める
家を貸すなら、まずは管理会社を決めましょう。
管理会社は地域にある不動産会社や大手の物件検索サイトなどから、不動産会社へ問い合わせを行います。管理会社を決めるポイントは、管理費用やサポート体制、対応力などを比較することです。
各管理会社ごとにサービス内容などは異なります。家の管理方法や希望するサポートを受けられるのかなどに重点おき、管理会社を決めるのが賢明です。
日本テンポラリーハウスは、仲介実績30,000戸以上を誇る仮住まいの専門業者です。
仮住まい先を求めるお客様を多数抱えているため、スピーディかつ安全に家を貸すことができます。まずはお気軽にご相談ください。
家の貸し出し条件を検討する
管理会社が決まり次第、家の貸し出し条件を検討します。
管理会社に家を査定してもらい、立地や間取りなどの条件から家賃相場に近い賃料にすることをおすすめします。家賃以外にも契約形態やペットの可否、敷金・礼金などの条件を、管理会社と決めるのです。
家の貸し出し条件により、入居希望者が出やすいのかが決まります。管理会社は賃貸契約を熟知しているため、アドバイスを参考に条件を決めましょう。
入居者を募集する
家の貸し出し条件が決まり次第、入居希望者を募集します。家を貸す際にリフォームが必要な場合は、入居者を募集する前に対応しましょう。
入居希望者は契約前に内覧をして、直接物件を確認します。だからこそ、内覧時に設備の不具合などがあれば、入居者が決まらないこともあるのです。
万が一、内覧までにリフォームが完了しなければ、管理会社に具体的な完了日時を伝えましょう。入居希望者が内覧を希望した際に、管理会社が伝えてくれます。
賃貸の契約をする
入居者が決まり次第、賃貸の契約を行います。入居希望者は契約の際に、家賃の値下げを依頼することもあります。そのため、家賃の最低ラインを決めておくのが賢明です。
借主と貸主の双方で合意が取れると、契約になります。契約書を交わす際には、原状回復についての記載をするのがおすすめです。
経年劣化による劣化は問題ないものの、家具の移動で床がキズついたり、壁に穴が空くこともあります。退去時にトラブルにならないよう、どこまで原状回復させるのかを明確にしましょう。
家を貸すメリット
家を貸すとさまざまな利点があります。そこで、ここでは家を貸すメリットを、3つにまとめて紹介します。
毎月安定した収入が得られる
家を貸すことの最大のメリットは、毎月安定した収入が得られることです。給料以外に収入があることは、生活面に余裕をもたらすため非常に魅力的でしょう。
とくに、立地が良く使いやすい間取りなら、高い家賃が期待できます。たとえば、スーモでは東京都江東区の駅から徒歩4分のマンションは22万6,000円で掲載されています。
賃貸経営は不労所得とも言われるほど、ほぼ労働なしで収入を得ることが可能です。かつ、入居者がいる限り毎月安定した収入を得られる点でメリットがあります。
空き家を回避できる
空き家を回避できることも、家を貸すメリットです。空き家の状態が長く続くと、家が劣化しやすくなります。
家は締め切ると室内に湿気が溜まり、壁や天井などにカビが生じやすくなります。加えて、居住者がいない家は人気が無く安全であるため、害虫や害獣が住み着きやすいのです。
害虫や害獣の排泄物により床が腐食したり、配線をかじられることもあります。家が劣化すると修繕しなければ、再び住むことは困難です。
だからこそ、家を貸すことで空き家を回避できるといったメリットがあります。
将来住み直すことができる
家を貸せば、将来住み直すことができます。家を所有していると、将来的に住める選択肢を残せるのです。
家に住む人がいない場合には売却を選ぶこともできます。ただし、家を売り買い手がつけば、再び住むのは困難です。
家には家族との大切な思い出があるため、家を売ると喪失感といった精神的な負担があります。現状住む予定がなくても、家族との思い出を残したい場合には家を貸すのが賢明です。
前述した通り、空き家にすると家の劣化が進むため、再び住む時期がくるまで家を貸すことをおすすめします。
家を貸すデメリット
リスクを回避するためにも、家を貸すデメリットも確認する必要があります。そこで、ここからは家を貸すデメリットを、3つにまとめて紹介します。
維持・管理に費用がかかる
維持・管理費がかかることは、家を貸すデメリットです。家の維持・管理費がかかると、金銭的な負担があります。
家を貸す際には、給湯器やエアコンなどが故障することも珍しくなく、貸主が修理費用を負担しなければなりません。日常的に使う設備は不具合や故障が起こるため、家を貸すとかならず維持費がかかります。
一方、管理費は家の管理を管理会社へ依頼する場合、家賃の約10％程度かかります。家の管理を依頼すれば手間がかからないものの、費用が発生することは避けられません。
家を貸すと、管理費は毎月で維持費は必要に応じて費用がかかることを覚えておきましょう。
税制優遇を受けられなくなる
家を貸すと、税制優遇が受けられなくなります。税制優遇が受けられないと、納税額が増えることに注意が必要です。
住宅ローンを組んでいる場合には、金融機関に相談すると短期間なら完済やローンの組み換えなしに家を貸せることもあります。ただし、家を貸せても住宅ローン減税の対象外になることが多いです。
住宅ローン減税は、契約者が居住する目的で金融機関から融資を受けており、賃貸用には適応されません。家を貸すと住宅ローン減税が受けられず、所得税の納税額が増える側面があります。
管理会社とトラブルが生じることもある
管理会社とトラブルが生じることも、家を貸すデメリットです。管理会社とトラブルが生じると、家の管理を任せられないこともあります。
たとえば、管理会社とのコミュニケーションがうまくいかず、期待する家の管理や入居者の募集がされないことがあるのです。希望どおりの対応をしない管理会社は信用できず、家の管理を安心して任せられません。
管理会社とのトラブルを回避するためにも家の管理体制などを確認し、期待する管理ができる管理会社を選ぶのが賢明です。
なお、家を貸すメリットやデメリットは下記の記事で詳しく解説しているので、あわせてご覧ください。
→ 家を貸す3つのデメリットを紹介！注意点やトラブルを回避する方法まで
管理会社の選び方
管理会社を選ぶ際には、次のような点を考慮して決めるのが賢明です。
| 管理会社を選ぶポイント | 考慮する点 |
|---|---|
| 管理義務範囲 | 空室管理や物件への定期的な見回りがあるのかなど希望する管理をしてもらえるのかを確認する |
| 管理費 | 管理費の相場は賃料の5～10％程度であり、相場内であるのかを確認する |
| 担当者の対応 | 連絡は綿密なのか、コミュニケーションは取りやすいかを確認する |
| 経営状況 | 管理戸数や管理実績を公式サイトなどで確認して安定した収益源があるのかを確認する |
上記の点を比較しつつ、家を貸す目的や期間を考えて、貸す家に適切な対応をする管理会社を選びましょう。たとえば、転勤期間中のみ家を貸すなら、リロケーションサービスがおすすめです。
ただし、リロケーションサービスを行うところは限られるため、相応しい管理会社を探すのは手間がかかることを覚えておきましょう。
家を貸す際の注意点
ここでは家を貸す際の注意点を、3つにまとめて紹介します。
貸し出し前に写真を撮る
家を貸す前に、写真を撮り残しておくことが重要です。貸し出し前の写真があれば、原状回復をしてもらいやすくなるためです。
家を貸すと、故意でなくても室内を汚したりキズがつくこともあります。退去時にある汚れやキズが入居前には無いことを証明するために、日付つきで写真を残しておくのが賢明です。
契約時にも入居前に写真を撮る旨を伝えて、退去時には入居前の状況に戻すように伝えておきましょう。すると、退去時に原状回復をしてもらいやすくなります。
住宅ローンを組んだままでは貸し出せない
長期的に家を貸すなら、住宅ローンを組んだままでは貸し出せません。家を購入した際に組んだ住宅ローンは、契約者が居住する目的で金融機関から低金利の融資を受けています。
契約者が居住しないなら目的が異なるため、金融機関からローンの完済や組み換えを求められるのです。そのため、住宅ローンを返済中の場合には対応をしなければ家を貸せません。
ただし、短期間なら金融機関に相談すると、認められることもあります。住宅ローンを組んでいて家を貸す場合には、金融機関に相談するのが賢明です。
年間20万円以上の賃料があれば確定申告をする
家を貸して、年間20万円以上の家賃収入があれば確定申告をしなければなりません。家賃収入は不動産収入であり、年間20万円以上あれば所得税が発生します。
確定申告は、申告期間に管轄する税務署で申告を行います。書類の作成や必要書類など不安点がある場合には税務署に出向くと、申告方法を教えてもらえるため活用しましょう。
自分で申告書の作成ができるなら、郵送やe-taxで申告すると手間や時間がかからなくておすすめです。申告を忘れると追加徴収されることもあるため、必ず申告期間に行いましょう。
家を貸すならテンポラリーハウスサービスへご相談ください
| 項目 | 詳細 |
|---|---|
| 会社名 | テンポラリーハウスサービス株式会社 |
| 会社住所 | 東京都杉並区荻窪5丁目23-3 FKビル |
| 創業年数 | 平成3年5月 |
| 公式サイト | https://t-houses.co.jp/ |
家を貸すならテンポラリーハウスサービスにお任せください。
テンポラリーハウスサービスなら委託管理はもちろん、リロケーションサービスにも対応しています。転勤といった決められた期間のみ家を貸せるため、将来的に住む選択肢を残すことも可能です。
また、入居者と近隣住民の間でトラブルが生じた際には迅速な対応を行います。テンポラリーハウスサービスに家の管理を任せていただければ、手間と労力はかかりません。
安心して家の管理を任せられる環境が整えられているため、ぜひお気軽にお問い合わせください。
家を貸す際によくある質問
最後に、家を貸す際によくある質問に、3つお答えします。
会社員が家を貸すと副業になるの？
会社員が家を貸すと、副業になる場合が多いです。
ただし、賃貸経営は不労所得とみなされることが多く、副業禁止の会社でも認められることがあります。副業禁止の会社の場合は家を貸す前に会社に相談するのが賢明です。
家を無償で貸す場合にも税金はかかる？
家を無償で貸す場合には、税金がかかりません。
ただし、子や親族に家を無償で貸す場合には借主は経済的な利益を得たとみなされて、贈与税がかかることがあります。年間の基礎控除110万円を超えると贈与税の対象になることを覚えておきましょう。
家を貸す際の税金について知りたい方は、次の記事を合わせてご覧ください。
→ 家を貸すのにかかる4つの税金を紹介【納税額を抑えるポイントまで】
家を売るか貸すか迷った時はどうすればいい？
家を売るか貸すか悩む場合には、不動産会社へ相談しましょう。
不動産会社へ相談すると、売却価格の見積もりと賃貸で貸す場合の賃料を査定してもらえて、どちらがお得なのか比較できます。不動産会社の査定と、家の劣化状況などを考慮して決めるといいでしょう。
なお、家を売るか貸すか迷った時の判断基準や実際の収益がどれくらいなのか知りたい方は、次の記事を合わせてご覧ください。
→ 【徹底比較】家は売るか貸すかどっちがいい？収益シミュレーションから判断基準まで
まとめ
本記事では、家を貸す方法や費用などを網羅的に解説しました。
家を貸す際は、管理会社に依頼すると入居者の募集や契約、家の管理など全ての業務を代行してもらえます。慣れない契約書を作成したり、内覧に同行するといった手間や労力がかかりません。
家を貸すことを検討中なら、テンポラリーハウスサービスにお問い合わせください。
本記事があなたのお役に立てることを願っております。
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