【徹底比較】家は売るか貸すかどっちがいい？収益シミュレーションから判断基準まで

家を売るのと貸すのはどちらがいいの？
家を売るのか、貸すのか決めるための判断基準が知りたい！

家を売るか貸すかという判断は非常に難しいものです。家を売れば、まとまった資金が得られるものの、住み慣れた家を手放す喪失感があります。

一方で、家を貸すと維持管理に費用がかかりつつも、毎月固定の家賃収入を得られるという利点があります。どちらにもメリット・デメリットがあるため、自身の状況に合わせて最適な手段を選択することが大切です。

本記事では、家を売るか貸すかを判断するためのポイントを、収益の比較や注意点を交えて解説します。あわせて、家を売る場合と貸す場合のメリット・デメリットも紹介するので、ぜひ参考にしてください。

なお、家を貸す際の方法や契約の種類・流れ・かかる費用など、家を貸す際に必要な情報を知りたい方は次の記事をご覧ください。

→ 家を貸すにはどうすればいい？2つの方法と流れ、かかる費用まで紹介

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【徹底比較】家を売るor貸す

家を売る場合と貸す場合で金銭的な比較をすると、判断材料の1つになります。そこで、ここからは家を売るまたは貸す場合を比較します。

• 得られる利益
• かかる税金
• かかる費用

得られる利益

家を売るのと貸す場合で得られる利益は、次のようになります。

	得られる利益	特徴
家を売る（※1）	戸建て：5,200万円 マンション：5,184万円	まとまった資金が手元に入る
家を貸す（※2）	賃料平均：93,973円 年間平均賃料：約113万円	入居者がいる限り、毎月安定した家賃収入が得られる

家を売る場合には、売却代金から手数料などを差し引いた金額を得ることが可能です。住み替えを希望している場合には、家を売ることで新たな家を購入することができます。

ただし、上記の表の金額は、売却予定の不動産の状態によって変動することに注意が必要です。築年数が浅く、立地などが良い不動産の場合は、売却の方が得られる利益が大きくなるでしょう。

一方で、家を貸す場合は入居者が途切れない限り毎月固定の家賃収入を得ることができます。不労所得とも呼ばれるほど、手間と労力をかけずお金を得ることが可能です。

かかる税金

家を売るのと貸すのでは、かかる税金に次のような違いがあります。

	かかる税金	特徴
家を売る	印紙税：3万円程度 譲渡税：0～150万円程度 登録免許税：40万円程度	家の売却時のみに税金がかかる
家を貸す	固定資産税：15万円程度/年 所得税：60万円程度/年 住民税：18万円程度/年 都市計画税：3万円程度/年	家を所有しているなら、ずっと税金がかかる。かつ、家賃収入は不動産所得であり所得税・住民税・都市計画税は高くなる

家を売るのと貸すのでは、かかる税金の種類が異なるうえに、金額にも違いがあります。

家を売る場合には、売却時のみ税金がかかります。例えば、売却による所得に応じて支払う「所得税」や、居住する地域の行政サービスを円滑にする「住民税」などです。

一方、家を貸すと建物を所有するのにかかる「固定資産税」や、地域発展のために使用される「都市計画税」も徴収されます。

また、会社員である場合には給与所得と家賃収入の合算で所得が計算されるため「所得税」と「住民税」は増額される可能性があります。

かかる費用

家を売るのと貸すのは、かかる費用に次のような違いがあります。

	かかる費用	特徴
家を売る	仲介手数料：売却価格×3％＋6万円	家を売るときのみ費用がかかる。
家を貸す	管理費：25万円程度/年 修繕費：20万円程度/年 ハウスクリーニング費：10万円程度 火災保険料：10万円程度/年	設備の劣化など家を貸すと経年劣化があり、都度修繕が欠かせない。

家を売る場合には、不動産会社に仲介手数料の支払いが必要です。ただし、売却後は費用がかかることはありません。

一方で、家を貸す場合には、管理費や修繕費などがかかってきます。例えば、給湯器やエアコンといった設備が壊れることがあり、給湯器の場合は修理に約3万円、交換には約20万円が必要です。

また、入居者が入れ替わる度にハウスクリーニングを行い、次の入居者を迎える準備をします。他にも、家の管理を不動産会社に任せれば管理費、万が一に備えて家で火災が生じた際の火災保険料も必要です。

家を売るor貸す際の収益シュミレーション

家を売るまたは貸す際の金銭的な負担をおさえたところで、実際にどのくらいの費用がかかるのかを紹介します。

• 家を売る際の収益
• 家を貸す際の収益

なお、家は東京都江東区（駅から徒歩10〜15分程度）で土地面積90㎡を所有し、当時4,500万円で購入したことを想定して計算します。国土交通省によると、東京都江東区の路線価（※）は593,600円/㎡と公表しています。

※：路線価とは
道路に面した土地1㎡あたりの評価額のこと

家を売る際の収益

家を売る際には、約5,697万円を受け取れる想定です。

5,876万円 – 176万円 – 3万円 ＝5,697万円

費用	補足事項
売却目安の価格：約5,876万円 （（593,600円/㎡×90㎡）× 1.1＝ 5,876万円）	売却目安の価格は（路線価×土地面積）×1.1で計算。
仲介手数料： 約176万円 （5,876万円 × 3％ ＝ 約176万円）	仲介手数料は売却額の3％で計算されることが多い。
印紙税：3万円	印紙税は売買の金額により異なり、国税庁によると5,876万円の場合は、3万円。
譲渡税：0円

譲渡税は、家を売却した際に得た利益にかかる税金のことです。4,500万円で購入した家の売却価格は5,876万円であり、約1,300万円の利益を得ます。

ただし、マイホームの売却の際は3,000万円の特別控除があるため、譲渡税はかかりません。

家を貸す際の収益

家を貸す場合には、約152万円/年の利益を得られます。

21×12カ月 – （45 + 25 + 20 + 10）＝252 – 100＝152万円
※スーモに掲載されている家賃相場より、21万円で貸すことを想定します。

費用	補足事項
固定資産税：約45万円	トチノカチに掲載されている東京都江東区の固定資産税のシュミレーション結果を採用。
管理費：約25万円	家賃の10％を想定して計算。
修繕費：約20万円	経年劣化などにより毎年修繕することを想定。
火災保険料：約10万円	火災保険会社や保険内容に異なるものの、一般的な保険料を想定。

約37年間家を貸すと、売却価格の5,697万円と同等の価格になります。

（5,697万円 ÷ 152万円 ＝ 約37年）

ここまでのことを考慮すると、まとまった資金を得たいという方には売却がおすすめです。しかし、売却価格は不動産の状況や条件によって大きく変動します。

また、家を売るのか貸すのかは目的によっても最善の方法は異なります。次章では、家を売るか貸すのかを判断するポイントを紹介します。

家を売るか貸すのかを判断するポイント

家を売るか貸すのかを検討する際には、状況を正確に把握して適切な選択をするのが賢明です。そこで、ここからは家を売るか貸すのかを判断するポイントを、6つにまとめて紹介します。

• 住宅ローンの有無
• 周辺環境の良し悪し
• 家の劣化具合
• 将来的に住む可能性の有無
• まとまった資金が必要か
• 建て替えができるのか

住宅ローンの有無

住宅ローンの有無は、家を売るか貸すのかを判断するポイントの1つです。住宅ローンを組んでいる場合には、家を売ることをおすすめします。

なぜなら、住宅ローンを組んでいると完済や組み換えをしなければ、家を貸せないことがあり、手間と労力がかかるからです。

住宅ローンは、居住目的で借りると低金利であり、住宅ローン減税を受けられます。ただし、居住目的で融資を受けている状態で賃貸として貸すと、本来の目的を満たしません。

住宅ローン減税は受けられなくなり、金利が上がることになります。だからこそ、住宅ローンを組んでいる場合は家を売って得た資金でローンの返済に当てるのがいいでしょう。

周辺環境の良し悪し

家を売るか貸すのかを判断するには、周辺環境の良し悪しを検討しましょう。周辺環境が良ければ入居希望者が集まり、空室を避けやすくなるため、家を貸すことをおすすめします。

一般的に、家の周りにスーパーや病院、公共交通機関などがある場合、生活しやすい環境と言えます。環境が整っている場所に家があると、希望条件で貸せることが多い傾向にあるのです。

一方、生活に不便な場所に家があると空室の可能性が高く、賃料を相場より下げても入居希望者がこないこともあります。

そのため、家の周辺環境が良ければ賃貸を、生活に不便な場所にあれば売却を検討しましょう。

家の劣化具合

家の劣化具合も、家を売るか貸すかの判断材料になります。家の劣化が激しい場合には、売却をおすすめします。

家の床や壁、設備などで劣化があると、リフォームしなければ貸し出せません。リフォームには高額な費用がかかるうえに、家賃収入で費用分を回収できないこともあるのです。

また、なかには築古物件を購入して自分好みの家にリフォームする人もいます。現状のまま家を売ることで、買い手がつきやすいといったメリットもあるのです。

だからこそ、家の劣化が激しい場合には現状のまま売却することをおすすめします。

将来的に住む可能性の有無

将来的に住む可能性の有無も、家を売るか貸すのかを判断するポイントの1つです。将来的に住む可能性があれば、家を貸すことをおすすめします。

家を売ると所有権がなくなり、再び住むことは困難です。たとえ、再び住むのが何十年後であったとしても、時期が来るまで家を貸すといいでしょう。

なぜなら、家を貸せば室内の換気が行き届き劣化を防げるうえに、害虫や害獣が住み着きづらくなるからです。将来住む際に住みやすい環境を整える点でも、家を貸すことをおすすめします。

まとまった資金が必要か

家を売るか貸すかを悩んだら、まとまった資金が必要なのかを検討しましょう。まとまった資金が必要な場合は売却をおすすめします。

家を売ると、売却費から手数料を差し引いた金額が入ります。たとえば、新たに住む場所の候補地があり、家を購入する場合には売却が有効な方法です。

一方で、家を貸すと毎月安定した家賃収入が得られるものの、まとまった金額ではありません。ただし、家を貸して入居者が住んでいる限り、毎月家賃を受け取れます。

もし、まとまった金額が必要なら、家を売るのが賢明です。

建て替えができるのか

建て替えができるのかも、家を売るか貸すかの判断ポイントです。建て替えができない家なら、貸すことをおすすめします。

原則、幅4m以上の道路に土地が2m以上接していなければ、家の建て替えができません。家の周辺道路が狭いと、工事中に緊急車両とすれ違えないこともあるからです。

建て替えができない家は相場よりも家賃を下げて貸すことが多いため、借りたい人も多くいます。

一方で、建て替えができない家は買い手がつきづらく、売却も困難です。そこで、建て替えができない家なら貸すことを検討しましょう。

家を売るメリット・デメリット

家を売るか貸すのかを決めるには、双方の情報を把握するのが賢明です。そこで、ここからは家を売るメリットとデメリットを紹介します。

家を売るメリット

家を売ると、次のようなメリットがあります。

• まとまった資金を確保できる
• 維持費の負担がなくなる
• 管理の手間がなくなる
• 相続のトラブルを回避できる

家を売る場合、かかるお金や手間がなくなるだけでなく、まとまった資金が手元に入ります。次の居住先を決めている場合や居住先以外に家を所有したくない人にはメリットが大きいです。

また、将来的に家族間で家の売却に関して揉める可能性もあります。相続でのトラブルを回避できれば、揉め事を起こさずに済むでしょう。

家を売るデメリット

一方で、家を売るデメリットは次のとおりです。

• 将来的に住む家がなくなる
• 家の売却に諸経費がかかる
• 住宅ローンを完済できないこともある
• 家を失う喪失感を感じやすい

家を売れば住み慣れた住宅を手放すことになり、将来的に住む選択肢がなくなります。そのうえ、家を失った喪失感を感じやすくなるのです。

また、家を売るとまとまった資金を確保できる一方で、住宅ローンを必ず返済できるわけではありません。なぜなら、家の売却には仲介手数料といった費用がかかるからです。

ローン残高が多い場合には、売却にかかる費用を差し引くと完済できない可能性も考慮しましょう。

家を貸すメリット・デメリット

ここからは、家を貸すメリットとデメリットを、解説します。

家を貸すメリット

家を貸すと次のようなメリットがあります。

• 安定した収入が得られる
• 将来住む選択肢を残せる
• 節税効果を期待できる
• 所有権を持ち続けられる

家を貸すと毎月決められた家賃収入が得られ、生活が安定しやすくなります。また、家を貸す際にかかるクリーニング費用や修繕費などを経費として計上できる点で節税対策にもなるのです。

さらに、家を貸せば所有権を維持できて、再び住むこともできます。住む場所を残せることは安心感につながるでしょう。

家を貸すデメリット

また、家を貸すデメリットは次のとおりです。

• 空き家になることもある
• 維持管理に費用がかかる
• 住宅ローン控除を受けられなくなる
• 入居者がトラブルを起こす場合がある

家を貸すことのデメリットは、空き家になる可能性があることです。空き家になると家賃収入が得られないのはもちろん、人が管理しないことによる家の劣化や害獣による被害のリスクがあります。

また、騒音や振動問題などで近所とトラブルを生じる可能性もあることもデメリットのひとつです。家を貸す際はデメリットに対する対策を講じることが大切です。

家を売る際の注意点

ここからは、家を売る際の注意点を、3つにまとめて紹介します。

• 複数社に査定を依頼する
• 境界線を確認する
• 必要書類を用意する

複数社に査定を依頼する

家を売る際には、複数社に査定を依頼するのが賢明です。複数社に家の査定を依頼すれば、相場に適した売却金額なのかを判断しやすくなります。

家の売却金額は、不動産会社により異なります。相場通りの売却金額なのかを確認するうえでも、複数社に査定するのは重要です。

加えて、複数社に査定を依頼すると価格を比較できるため、より高い金額で売却をしやすくなります。納得のいく金額で家を売却するためにも、複数社に査定を依頼することは欠かせません。

境界線を確認する

境界線を確認することも、家を売る際には重要です。家と近隣の住宅との境界を明確にしなければ、売買が成立しないこともあります。

本来ならば、家の境界には境界標が設置してあります。ただし、境界標の破損や紛失により、隣接地の所有者と口頭で境界を決めている場合には注意が必要です。

隣接地の所有者に立ち合いをお願いし、測量して境界を明確にしましょう。境界線がわかり次第、家を売ると売買が成立しやすくなります。

必要書類を用意する

家を売る際には、必要書類の用意が欠かせません。必要書類の用意がなければ、家を売れなくなります。家の売買には、次のような書類が必ず必要です。

• 登記済権利証
• 印鑑証明書
• 住民票

上記に加えて、免許証などの本人確認書類や、売買契約には実印も欠かせません。また、条件次第では固定資産税納税通知書や住宅ローン残高証明書なども用意する必要があります。

スムーズに家を売るためにも、必要書類を確認しておきましょう。

家を貸す際の注意点

ここからは、家を貸す際の注意点を、3つにまとめて紹介します。

• 賃貸契約の方法を検討する
• 空室時の対応を考える
• 適切な賃料に設定する

賃貸契約の方法を検討する

賃貸契約の方法を検討することは、家を貸す際の注意点の1つです。賃貸契約の方法を検討しなければ、再び家で生活する時に暮らせない可能性があります。

家を貸す契約方法には3種類あり、各特徴は次のとおりです。

家を貸す契約方法	特徴
普通借家契約	一般的な賃貸契約の方法であり、契約終了後に希望があれば契約の更新ができる。
定期借家契約	契約期間を定めて賃貸契約をする方法。原則更新は出来ないが、借主と貸主の合意があれば再契約できる場合もある。
一時使用賃貸借契約	一時利用が目的の場合の契約方法。契約終了後は更新ができず、必ず退去しなければならない。

将来的に貸す家で住むことを決めて自宅を貸し出す場合には、定期借家契約や一時使用賃貸借契約をおすすめします。再び家に住む時期を考慮して契約期間を定めれば、トラブルを生じることなく家で生活できる環境を整えられます。

もし、普通借家契約を行うと、貸主の都合で借主を退去させることはできません。理由がない限りは契約の更新ができるため、借主が退去を申し出るまでは家に住めないことになります。

空室時の対応を考える

家を貸す際には、空室時の対応を検討することも重要です。空室時の対応を検討しなければ、長い期間家賃が発生しないことも考えられます。

家を貸しても入居者が決まらない場合には、家賃の値下げや一部リフォームを検討しましょう。家賃相場より多少低くするだけでも、入居希望者が増えることもあります。

また、キッチンや洗面台といった設備の交換やお風呂の追い炊き機能などをつけることも有効です。住みやすい家賃設定で設備も充実させると、空室を避けやすくなります。

適切な賃料に設定する

家を貸す際には、適切な賃料に設定しましょう。適切な賃料にしないと、入居希望者が出づらくなります。入居希望者がいないと家賃収入が得られず、家が劣化しないように管理し続けなければなりません。

適切な賃料設定は、スーモやアットホームなどの大手不動産検索サイトで確認が可能です。家の立地状況や間取りなどを考慮しつつ、同様な条件の物件を見つけて家賃を決めましょう。

築年数や立地条件次第では、家賃相場より値動きしても入居希望者が出てくることもあります。家賃相場を参考にしつつ、納得のいく家賃設定を心がけるのが賢明です。

家を売る、貸すどちらもテンポラリーハウスサービスにご相談ください！

項目	詳細
会社名	テンポラリーハウスサービス株式会社
会社住所	東京都杉並区荻窪5丁目23-3　FKビル
創業年数	平成3年5月
公式サイト	https://t-houses.co.jp/

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テンポラリーハウスサービスなら、期間を定めて家を貸したい方向けのリロケーションサービスを用意しています。一定期間のみ家を貸して、将来的には住みなおしたいといった希望が叶えられます。

そのうえ、テンポラリーハウスサービスでは入居者の募集から契約、家のメンテナンスなど全ての業務で代行が可能です。入居者の騒音などで近隣住民とトラブルを生じても対応いたします。

また、テンポラリーハウスサービスは家の売却にも対応しています。家を貸すだけでなく売却も検討するなら、ぜひ一度お問い合わせください。

家の売却・賃貸にまつわるよくある質問

ここからは、家の売却・賃貸にまつわるよくある質問にお答えします。

• 家は売らないほうがいいと言われるのはなぜ？
• ローンが残っている家を貸すことはできる？

家は売らないほうがいいと言われるのはなぜ？

住み慣れた家を手放すと、精神的な負担があります。家には子どもの成長などの思い出があるため、家を売ると喪失感を感じやすくなるのです。

家を売り、買い手がつけば、もう住めなくなります。そのため、精神的な負担を考えると、家を売らない方がいいと言われるのです。

ローンが残っている家を貸すことはできる？

金融機関に相談すれば、ローンが残っていても短期なら家を貸せる可能性はあります。

ただし、金融機関が認めた場合のみです。一般的には、居住目的で借りた住宅ローンは完済またはローンの借り換えをしなければ、家を貸すことはできません。

たとえ、短期間のみ家を貸せても、家を貸している期間の住宅ローン減税は適用されないのが一般的です。住宅ローンが残っていて家を貸すことを検討する場合には、金融機関に相談することをおすすめします。

まとめ

本記事では、家を売るか貸すかの判断ポイントや注意点を解説しました。家を売るか貸すかは、判断するのが難しいこともあります。

家を売れば、まとまった資金を得られるものの、家を失う喪失感を感じやすいです。一方で、家を貸すと毎月安定した家賃収入が得られるものの、維持管理に費用がかかります。

双方にメリットとデメリットがあるため、慎重に検討するのが賢明です。家を売るのか貸すのか悩んだ場合には、テンポラリーハウスサービスにご相談ください。

本記事があなたのお役に立てることを願っております。

この記事を書いた人

仮住まいコンサルタント
迫田 幾太郎（Ikutaro Sakota）

仮住まいに関するコンサルタントであり、20年以上の経験を持つ不動産業界のベテラン。仮住まいや短期滞在に特化したアドバイザーとして、数多くの顧客にアドバイスを提供。