家を貸すのにかかる4つの税金を紹介【納税額を抑えるポイントまで】
「家を貸すと税金って増えるの？」
「そもそも家を貸すとかかる税金ってなんだろう…」
家の貸し出しを検討するなら、かかる費用を把握したい方もいるでしょう。家の修繕費や管理費など直ちに必要な費用は思いつくものの、のちに必要な税金に関しては盲点であることが多くあります。
家を貸すと、これまで支払い義務のなかった税金がかかるうえに、所得税などの納税額が増額になる可能性があるのです。だからこそ、家を貸す際にかかる税金を把握しなければ、急な出費に悩んでしまうこともあるでしょう。
そこで本記事では、家を貸す際にかかる税金を、計算方法を交えて紹介します。あわせて、確定申告の方法や納税額を抑えるポイントも解説するので、ぜひ参考にしてください。
家を貸したいと思っている方のなかには「何から始めればいいかわからない」「法律面などいろいろ不安」といった悩みを抱えている方もいますよね。
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目次
家を貸す際にかかる税金
家を貸すなら、かかる税金を把握したいと感じる方もいるでしょう。そこで、家を貸す際にかかる税金を、4つにまとめて紹介します。
所得税・復興特別所得税
所得税と復興特別所得税は、家を貸す際にかかる税金の1つです。所得税とは、1年間で得た収入にかかる税金のことを指します。
一方、復興特別所得税とは、2011年に起きた東日本大震災からの復興を目的に設けられた特別税です。2013年から2037年までの24年間、所得税に上乗せして徴収することが決められています。
所得税は会社員なら「給与所得税」、賃貸経営では「不動産所得税」のように種類分けされています。とはいえ、種類ごとに所得税を算出するのではなく、1年間に得た収入を全て合算して納税額が決められるのです。
住民税
家を貸すと住民税も納める必要があります。住民税とは、教育や救急といった地域社会に必要な費用へ充てる税金のことです。
住民税には「所得割」と「均等割」があります。所得割とは、所得に応じて納税額が変わり、均等割は一定額を納めます。均等割は、都道府県税1,000円と市町村税3,000円に加えて、森林環境税1,000円の合計5,000円が徴収されるのです。
家を貸して基礎控除額48万円以上の不動産収入を得ると、必ず均等割を支払う必要があります。
固定資産税・都市計画税
固定資産税と都市計画税も、家を貸す際にかかる税金の1つです。固定資産税は、土地や家といった固定資産にかかる税金のことを指します。
都市計画税は、都市計画区域内にある土地や家に対して必要な経費に充てるための税金のことです。総務省によると、固定資産税は3年ごとに評価の見直しが行われ、納税額が決まります。
もし、地価上昇などにより評価額が上がれば、固定資産税は増額されるのです。ただし、税負担をゆるやかに増加させる措置が講じられるため、急激な納税額の増加はありません。
また、都市計画税がかかる場所は全国都市計画図で調べられます。おおよそ、日本の約3分の1の自治体で徴収されている結果です。
固定資産税と都市計画税は、土地や家の所有者に支払い義務があります。そのため、家を貸し出しても、支払わなければなりません。
個人事業税
家を貸すと、個人事業税の支払いも必要な場合があります。個人事業税とは、事業にかかる税金のことで、事業の種類により税率が変わります。
家を貸す際には不動産貸付業が適用されて、税率は5％です。ただし、個人事業税は事業的規模で貸付を行う場合のみ、税負担があります。
たとえば、個人事業税の支払いが起こるのは、戸建てを10棟またはアパートを10室貸し付けている場合です。そのため、自宅といった1棟の貸付では個人事業税の負担はないと覚えておきましょう。
家を貸すと負担が増える税金の計算方法
家を貸す際にかかる税金を把握すると、増税額が気になるでしょう。そこで、ここからは家を貸すと負担が増える税金の計算方法を解説します。
所得税の計算方法
所得税は家を貸すと負担が増える税金であり、計算方法は次のとおりです。
所得税 ＝（所得 – 控除※1）× 税率
所得とは、収入 – 経費※2
※1：控除とは扶養控除や社会保険料控除など
※2：経費とは家を貸し出す際にかかるクリーニング費用などの合計
国税庁によると、所得税は総合課税方式で行われます。たとえば、会社員であれば給与所得と不動産所得を合算した収入の合計で計算しなければなりません。
家を貸すと、給与所得に不動産所得が上乗せされるため、所得税が増額されるのです。また、所得税の税率は所得金額により異なる点に注意しましょう。
復興特別所得税の計算方法
家を貸すと負担が増える税金に復興特別所得税もあり、納税額の計算方法は次のように決められています。
所得税 × 2.1％ ＝ 復興特別所得税
復興特別所得税の税率は2.1％と定められており、一定の税率です。収入に関係なく、所得が多くなれば増額されることを覚えておきましょう。
住民税の計算方法
住民税も家を貸すと負担が増える税金の1つであり、納税額の計算方法は次のとおりです。
住民税の所得割 ＝所得×10％（都道府県民税4％ + 市町村民税6％）- 税控除額
総務省によると、税控除額では住宅ローンの減税利用があれば差し引かれる控除です。住宅ローン減税を受けていれば、一定額が差し引かれて納税額を低く抑えられます。
また、住民税には所得割と所得に関係なく一定額の負担がある均等割もあります。均等割は都道府県民税が1,000円と市町村民税の3,000円に加えて、2024年から森林環境税1,000円の合計5,000円の負担が必須です。
個人事業税の計算方法
個人事業税も家を貸すと負担が増える税金であり、計算方法は次のとおりです。
個人事業税 ＝（所得 – 事業主控除290万円）×税率5％
参考：東京都
個人事業税は不動産収入から必要経費を差し引き290万円以上であれば、支払いが生じます。原則8月と11月の年2回の納税義務があり、納税通知書が届くため確認しましょう。
家を貸すなら確定申告が必要
家を貸すと、確定申告が必要な場合があります。そこで、確定申告の流れと必要書類を確認するのが賢明です。
確定申告の流れ
不動産収入が年間20万円を超えるなら、所得税が発生するため確定申告が必要です。確定申告は、次のような手順で行います。
- 申告書を作成する
- 必要書類を用意する
- 納税期間に申告を行う
確定申告の受付期間は例年、翌年2月16日〜3月15日です。申告書や必要書類を用意して、郵送や税務署への持ち込み、e-taxのなかから利用しやすい方法で申告を行います。
もし、確定申告で不安点や不明点があれば、税務署へ行くと無料でアドバイスをくれます。ただし、法律的な観点でのアドバイスになるため確定申告で調査を受けることはなく、個別の節税対策も教えてもらえません。
節税対策が知りたい場合には、税理士事務所へ相談しましょう。また、不動産収入が年間20万円未満でも、1円以上の収入があれば住民税はかかります。
不動産収入を得たら、各自治体で所得の申請を行いましょう。
確定申告に必要な書類
確定申告には、次のような書類が必要です。
- 確定申告書
- 不動産収入内訳書
- 固定資産税の領収書
- 会社員なら源泉徴収票
本人確認のため運転免許証やマイナンバーカードといった公的な身分証も持参しましょう。また、節税対策で青色申告をする場合には所得税青色申告決算書も欠かせません。
家を貸す際に納税額を抑えるポイント
家を貸すと納税額が増えるものの、可能な限り負担を減らしたいと感じる方もいるでしょう。そこで、ここからは家を貸す際に納税額を抑えるポイントを、3つにまとめて紹介します。
必要経費を適切に計上する
必要経費を適切に計上することは、家を貸す際に納税額を抑えるポイントの1つです。納税額は収入から必要経費を差し引いた金額に税率をかけて決まります。
そのため、経費を全て計上すると、納税額を抑えられて節税対策になります。具体的には次のような必要経費に認められている経費を必ず計上して、節税対策をするのが賢明です。
- 修繕費
- リフォーム費用
- 固定資産税
- 都市計画税
- 火災保険といった損害保険
- 税理士への依頼料
- 家の管理料
- 町内会費
- 入居者募集の宣伝広告費
- 減価償却費
必要経費では、領収書の提示が求められることもあります。のちに困ることがないよう家にかかる全費用の領収書を残しておきましょう。
青色申告特別控除を利用する
家を貸す場合には、青色申告特別控除を利用すると納税額を抑えられます。青色申告特別控除とは、所得税の確定申告で課税所得（所得から各控除を差し引いた金額）から最大65万円の控除を受けられる制度のことです。
青色申告特別控除は控除額が大きいため、節税効果が期待できます。ただし、帳簿は複式帳簿を利用して確定申告時に添付しなければなりません。
加えて、確定申告の方法はe-taxに限られるなど、条件があります。青色申告特別控除は手間と労力がかかるものの、控除額が大きく節税効果が高いため可能な限り利用するのが賢明です。
減価償却費を正しく計上する
家を貸す際に納税額を抑えるには、減価償却費を正しく計上することが重要です。減価償却費を正しく計上できれば、節税対策になります。
減価償却費とは、年々減少する家の価値を経費で計上できる費用のことです。家の取得費用を耐用年数に応じて分配し、各年に経費で計上できます。
ただし、国税庁によると家の場合は構造別に耐用年数が異なるため注意が必要です。たとえば、木造は22年、鉄骨コンクリートは47年と定められています。
減価償却費は収支を伴わない費用であるため忘れがちであるものの、計上すれば納税額を抑えられます。
家を貸すならテンポラリーハウスサービスへご相談ください
| 項目 | 詳細 |
|---|---|
| 会社名 | テンポラリーハウスサービス株式会社 |
| 会社住所 | 東京都杉並区荻窪5丁目23-3 FKビル |
| 創業年数 | 平成3年5月 |
| 公式サイト | https://t-houses.co.jp/ |
家を貸すなら、テンポラリーハウスサービスにご相談ください。テンポラリーハウスサービスでは、期間を定めて家を貸し出すことが可能です。一時的に家を貸し出して、いずれは自宅に住むこともできます。
通常の賃貸物件では、期間を定めた契約を行いません。入居者が希望すれば契約の更新が可能であり、退去時にトラブルを生じやすくなります。通常の賃貸契約では再び自宅で生活できるタイミングを見定められないのです。
テンポラリーハウスサービスなら、建て替えやリフォームなどの仮住まいの方向けに家の貸し出しができます。もし、不明点や疑問点があれば、お気軽にご相談ください。
家を貸す際の税金にまるわるよくある質問
最後に、家を貸す際の税金にまつわるよくある質問へお答えします。
子どもや親戚に無償で家を貸したら税金はどうなる？
子どもや親戚に無償で家を貸した際の税金額は、次のようになります。
| 税金の種類 | 影響の有無 | 詳細 |
|---|---|---|
| 贈与税 | 原則、影響なし | 親子間であれば課税されないことが多く、増額になりづらい。 |
| 相続税 | 影響あり | 家を貸し出すと使用が制限されるため評価額が低くなるのが一般的。ただし、子どもや親せきに無償で貸すといつでも家の利用方法を相談できるからこそ、減税の対象にならず増額になることが多い。 |
| 固定資産税 | 影響なし | 家の貸し出しが無償または有償でも、変わらない。 |
| 所得税 | 影響あり | 子どもや親せきに無償で貸す場合には、減価償却費などが経費に認められないため、増額になることが多い。 |
子どもや親せきに無償で家を貸し出すと固定資産税の増額はないものの、他の税金は増額になる可能性が高いです。
家を貸すと固定資産税はどうなる？
家を貸しても、固定資産税の支払い義務は生じます。固定資産税は、家や土地の所有者に支払い義務があるため、家を貸し出しても税負担が無くなることはありません。
加えて、固定資産税は家や土地の評価額により納税額が決まります。だからこそ、家の貸し出しが理由で納税額が変更になることもありません。
自宅の一部を賃貸にしている場合には確定申告は必要？
自宅の一部を賃貸にする場合には、賃料を経費で処理して差し引いた金額が年間で20万円以上であれば、確定申告が必要です。
たとえば、家賃12万円の部屋の約半分を知人に貸しており、賃料8万円だとします。
8万円×12カ月 – 12万円 ÷ 2 × 12カ月＝96 – 72＝24
上記の場合、年間で24万円の不動産所得になり、確定申告が欠かせません。
貸主を所有者以外にした際に不都合はありますか？
貸主を所有者以外にすると、贈与税がかかることがあります。
たとえば、家の所有者が親で貸主を子が行う場合、子は親の所有物を貸すことになり、贈与とみなされる可能性があるのです。贈与とみなされれば、子に贈与税がかかるため注意しましょう。
まとめ
本記事では、家を貸すと税金がどうなるのかを、計算方法や納税額を抑えるポイントを交えて紹介しました。
家を貸すと、納税額が増える税金もあります。不動産収入があれば所得が増えることになり、所得税や住民税の増額は避けられません。
ただし、経費の計上方法を工夫したり青色申告を行えば、納税額を抑えることは可能です。納税額を抑える工夫をしながら家を貸すなら、テンポラリーハウスサービスにお問い合わせください。
本記事があなたのお役に立てることを願っております。
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