分譲マンションを貸すには？手順や費用、収支シュミレーションまで
分譲マンションって貸していいの？
分譲マンションを貸すと儲かるって本当？
転勤や家庭の事情といった理由から、いま住んでいる分譲マンションを貸し出そうと考えている方もいるでしょう。マンションを貸すことができれば、借主が部屋の管理をしてくれたり家賃収入が入るなど、多くのメリットがあります。
しかし、マンションを貸す際にはかかる費用や貸し出す方法、管理の仕方など注意すべき点が多くあります。何も知らずに貸すと、想定よりも利益が出ないといったことになりかねません。
そこで本記事では、マンションを貸す方法を、費用や収支シュミレーションを交えて紹介します。あわせて、マンションを貸すメリットやデメリット、注意点も解説するので、ぜひ参考にしてください。
家を貸したいと思っている方のなかには「何から始めればいいかわからない」「法律面などいろいろ不安」といった悩みを抱えている方もいますよね。
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目次
そもそも分譲マンションを貸してもいいの？
結論、マンションの管理規約に賃貸の許可が記載されていれば、貸し出しが可能です。室内のリフォームやハウスクリーニングなどを行い、貸し出し準備を進めましょう。
貸し出し準備を進めつつ、マンションを貸す際の手順を確認するのが賢明です。マンションを貸す際には事前に管理組合への届け出が必要な場合が多くあります。
管理組合へ届け出て、確認と承認が終わるまで1週間程度かかるため、早めに行動しましょう。
一方、管理規約に「居住専用」と記載されている場合は賃貸が認められていないマンションであり、貸し出しができません。また、マンションの貸し出しはできるものの、条件付きのところもあるため注意が必要です。
マンションを貸し出す際には管理規約を守り、トラブルがないように対応することをおすすめします。
分譲マンションを貸すと儲かる？【収支シュミレーション】
実際にマンションを貸す際に、利益が出るのかと心配な方も少なくないでしょう。ここでは、実際のシミュレーションを行い、どれほどの利益が出るのかを見ていきます。
マンションの家賃を10万円と仮定して、さまざまな経費を差し引くと年間約32万円ほどの利益がでることもあります。
| 項目 | 詳細 |
|---|---|
| 収入 | 120万円10万円×12カ月 |
| 支出 | 88.5万円 |
| 収支 | 約32万円 |
支出の内訳は次のとおりです。
| 費用 | 支出額 |
|---|---|
| リフォーム費用 | 20万円程度 |
| クリーニング費用 | 10万円程度 |
| 管理手数料 | 6万円程度 |
| マンション管理費・修繕積立金 | 21万円程度 |
| 修繕費 | 20万円程度 |
| 固定資産税 | 10万円程度 |
| 火災保険料 | 1.5万円程度 |
| 合計 | 88.5万円程度 |
マンションの築年数や状態により、リフォーム費用は異なります。マンションが新しくリフォームが不要な場合もあれば、築古マンションの場合は大規模なリフォームが欠かせないこともあるからです。
そのため、リフォーム内容次第で支出額が変わることを覚えておきましょう。
分譲マンションを貸す方法・手順
マンションを貸すには貸し出す方法や手順を知らなければなりません。そこで、ここではマンションを貸す方法・手順を、5つにまとめて紹介します。
管理会社を決める
マンションを貸すには、まず管理会社を決めましょう。
マンションを貸すなら、入居者の募集や契約など専門的な業務を依頼できる管理会社にお任せするのが賢明です。管理会社にマンションの管理を依頼すれば入居者が決まりやすいうえに、手間や労力がかかりません。
ただし、管理会社により利用できるサービスや管理手数料などが異なります。各公式サイトを確認し、実績やサービス内容を比較して決めるのがおすすめです。
賃貸借契約の種類を決める
管理会社が決まり次第、賃貸借契約の種類を決めます。マンションを貸す場合の契約方法は、次の3通りです。
| 契約の種類 | 詳細 |
|---|---|
| 普通借家契約 | 契約期間があるものの、借主が更新を希望すれば住み続けられる契約方法 |
| 定期借家契約 | 契約期間が終われば更新ができず契約が終了する契約方法 |
| 一時使用賃貸借契約 | 契約期間が終われば更新ができない契約方法 |
マンションの貸す目的を考えて、適切な契約方法にするのが賢明です。たとえば、転勤などで一時的にマンションを貸したい場合には、定期借家契約で契約期間を定めて貸すと、再び住みやすくなります。
契約方法で悩む場合には、管理会社と相談のうえで決めることをおすすめします。
マンションを貸し出す条件を決める
賃貸借契約の種類が決まり次第、マンションの貸し出し条件を決めましょう。マンションの貸し出し条件とは、家賃設定やペットの可否、賃貸の契約方法などです。
マンションが空室にならないためにも、管理会社と貸し出し条件を決めましょう。ただし、ペットの可否やベランダの使用条件はマンションの管理規約に沿う条件にしなければなりません。
また、家賃は相場程度に設定しないと入居者が決まりづらいため、管理会社からアドバイスをもらうのが賢明です。
入居者を募集する
マンションの貸し出し条件が決まり次第、入居者の募集をします。
マンションの入居者募集は管理会社が行います。管理会社が、スーモのような大手不動産検索サイトへマンションを掲載し、入居者を募集するのが一般的です。
不動産検索サイトでは、室内の動画や写真が多いほど物件のイメージがつきやすくなります。そのため、設備やリビングなど、アピールポイントを含め多数掲載するようにしましょう。
不動産検索サイトを閲覧して入居希望者が内覧を希望すれば管理会社が対応し、マンション室内を案内します。
契約を結ぶ
入居者の募集や内覧が終わり、入居希望をすれば契約を行います。
入居者との契約も管理会社におまかせすることが可能です。管理会社は、入居者希望者へ賃料や注意点などの説明を行い、契約書にサインをもらいます。
契約書も管理会社が作成するものの、可能であれば原状回復の記載を盛り込むのが賢明です。入居前の写真を日付付きで残し、退去の際に原状回復の参考にします。
一般的には、経年劣化は原状回復に含まれません。ただし、家具の移動でついた床や壁のキズや設備の破損などは、原状回復の対象になります。
リフォーム費用をおさえるためにも、契約書に原状回復の記載をすることをおすすめします。
分譲マンションを貸す際にかかる費用
マンションを貸す際には、次のような費用がかかります。
- 賃貸の仲介手数料
- 広告宣伝費
- リフォーム費用
- クリーニング費用
- 管理手数料
- マンションの管理費・修繕積立金
- 修繕費
- 火災保険料
- 各種税金
ただし、築年数が浅いマンションやリフォーム実施済みの場合には、リフォームする必要はありません。リフォームする理由は入居者を見つけやすくするためであり、設備などに不備がない場合には見送りましょう。
ただし、入居者が快適に生活できるようクリーニングは実施するのが賢明です。
また、より詳しくマンションを貸す際の費用について知りたい方は次の記事も参考にしてください。
→ マンションを貸すのにかかる9つの費用！状況別でかかる費用を紹介
分譲マンションを貸すメリット
マンションを貸すことを検討中なら、利点を知ると判断がつきやすくなります。そこで、ここからはマンションを貸すメリットを、3つにまとめて紹介します。
家賃収入を得られる
マンションを貸して入居者が決まれば、家賃収入が得られます。入居が決まると、マンションの立地や設備などに応じた賃料が毎月振り込まれます。
家賃収入は労働を伴わない「不労所得」であるうえに安定した収入です。とくに、ファミリー層が入居する間取りや立地であれば期待する期間の入居が可能であり、より安定した家賃収入を得やすくなります。
家賃収入があると生活費や貯蓄などに充てられるため、精神的にも楽になるのです。
再び住むこともできる
再び住めることも、マンションを貸すメリットの1つです。一定期間マンションを貸しても、所有し続ければ再び住むこともできます。
たとえば、転勤などの理由から引っ越しが欠かせない場合でも、マンションを貸して所有し続けることが可能です。
家には家族との思い出があり、手放せないこともあるでしょう。愛着がある家だからこそ、リラックスもできるはずです。
そのため、マンションを売却せずに所有し続ければ、入居者が退去したのちに再び住めることはメリットと言えます。
節税効果が期待できる
マンションを貸すと、節税効果が期待できます。なぜなら、マンションを貸す際に必要なリフォーム代や固定資産税などを経費にできるからです。
経費に計上できる費用が多いほど納税額を低くおさえられるため、節税効果があります。マンションに居住していればリフォーム代や固定資産税は経費にならず、税金額を計算する際に控除されません。
一般的に、マンションを貸す際に必要な費用は経費にできます。そのため、リフォームする際や固定費の支払いが経費にできると、納税額が安くなり節税ができるのです。
分譲マンションを貸すデメリット
マンションを貸すメリットに加えてデメリットを把握すると、貸し出し後に後悔しないですみます。そこで、ここからはマンションを貸すデメリットを、3つにまとめて紹介します。
入居者が決まらない可能性がある
マンションを貸しても、入居者が決まらない可能性があります。物件検索サイトで同様の賃貸条件や間取りなどのマンションがあれば、入居者は比較し検討できるからです。
物件検索サイトでは、物件情報を得るのにエリアや間取りといった条件で絞り込みます。もし、同じエリアに条件が近いマンションが多数掲載されていると他の家と比較され、魅力的でなければ入居者が決まりません。
万が一、入居者が決まらない場合には管理会社と相談して、家賃設定の見直しや設備の一新などを工夫する必要があります。
入居者がトラブルを起こすこともある
入居者がトラブルを起こすことも、マンションを貸すデメリットです。入居者のなかには、ルールを守らない人や感覚が他者と異なる人もいます。
たとえば、駐車禁止の場所に停車したり、自分は騒音と思わなくても近隣住民には不快に感じることもあるのです。そのため、管理会社へ入居前にマンションの決まり事を詳細に説明してもらいましょう。
もし、近隣住民とのトラブルが起きた際にも管理会社と相談し、早めに対応してもらうのが賢明です。
費用がかかる
マンションを貸すには、費用がかかります。居住用から賃貸用にするためにハウスクリーニングをしたり、入居者が決まりやすいようリフォームが必要になるからです。
もちろん、築年数が浅いマンションではリフォームが不要な場合もあります。また、それほど費用をかけたくない場合は最小限のリフォームでも問題ありません。
予算内で可能なリフォームを管理会社と相談して決めましょう。ただし、ハウスクリーニングは入居者が快適な生活をするために実施するのが賢明です。
マンションを貸すと家賃収入を得る前に費用が必要になるため、ある程度まとまった金額を準備する必要があります。
分譲マンションを貸す際の注意点
マンションを貸すなら失敗を避けるのが賢明です。そこで、ここではマンションを貸す際の注意点を、3つにまとめて紹介します。
住宅ローン減税が適用されなくなる
マンションを貸すと、住宅ローン減税が適用されなくなる点に注意しましょう。住宅ローン減税は、家を居住目的で購入した方の経済的な負担軽減を支援する制度です。
マンションを居住目的で購入し住宅ローンを受けている場合には、居住から不動産投資へと目的が変わります。そのため、住宅ローン減税が適用されません。
住宅ローン減税が適用されないと所得税が増え、支払いの負担が大きくなります。加えて、所得税で引ききれない分があれば住民税からも控除されるため、住民税も増額になる可能性があるのです。
ローンの借り換えが必要な場合もある
マンションを貸すと、ローンの借り換えが必要な場合もあります。マンションの所有目的が居住から不動産投資に変わると、ローンの種類が変わるからです。
そもそも、住宅ローンは居住する目的で金利を安く借りられる融資です。マンションを貸すなら、事業用ローンを組まなければなりません。
もし、住宅ローンから事業用ローンへの借り換えが必要になれば、金利が上がります。
ただし、転勤といった短期間のみマンションを貸し出す場合には、ローンの借り換えが不要な金融機関もあります。住宅ローンを組む金融機関へ相談してみましょう。
確定申告が必要になる
確定申告が必要になる点も、マンションを貸す際の注意点です。マンションを貸して不動産収入から経費を差し引いた金額が年間20万円以上なら、確定申告が必要です。
年間20万円以上の収入があれば所得を申告し、国に納税する義務があります。もし、年間20万円以上の収入があるのにも関わらず確定申告をしなければ、脱税になるのです。
加えて、確定申告で正確に申告し納税しなければ、税務調査の対象になることや追加徴収を受けることもあります。確定申告に不安を抱える場合には税理士に相談し、申告書の作成を依頼するのが賢明です。
賃貸人としての修繕義務が発生する
マンションを貸せば、賃貸人としての修繕義務が発生します。入居者が故意につけたキズや破損以外の経年劣化などの損傷は貸主が修繕するからです。
とくに、築年数を重ねたマンションでは設備が耐用年数を超えていたり、床などの老朽化が進んでいます。そのため、入居者が一般的な使い方をしても破損や損傷が起きることがあるのです。
老朽化や経年劣化による内装と設備の破損などは、貸主が修繕を行います。入居者には故意による損傷以外の原状回復はお願いできないことを覚えておきましょう。
分譲マンションを貸す前にしておくべきこと
マンションを貸すなら、成功したいと感じる方も多いでしょう。そこで、ここではマンションを貸す前にしておくべきことを、4つにまとめて紹介します。
収支シュミレーションを行う
マンションを貸す前には、収支シュミレーションをしましょう。収支シュミレーションをしないと、出費がかさむ可能性があります。
家を貸すと家賃収入が得られるものの、クリーニング代や管理費などの経費もかかります。そのため、ある程度の収支を把握しなければ、想像よりも出費が多くなる可能性があるのです。
また、リフォームを検討する際にリフォーム費用の予算を決めやすくなります。リフォームの予算から何か月マンションを貸せば回収できるのかがわかるため、資金計画を立てやすくなるのです。
禁止事項を契約書に盛り込む
マンションを貸す前に、禁止事項を契約書に盛り込むことも大切です。禁止事項を契約書に記載しなければ、再び住むことが難しい場合もあります。
具体的に、禁止事項とはペット・タバコやリフォームの可否などです。室内でペットを飼うと、ニオイや汚れが気になることがあります。また、犬や猫などのアレルギー持ちの方もいるでしょう。
たばこの場合は室内だけでなく、ベランダでの可否を記載することも重要です。加えて、リフォームに関する記載がなければ、DIYなどでリフォームする入居者もいます。
そのため、思い出がある室内を改修されたくない場合は、きちんと契約書に記載しましょう。
室内の写真を撮っておく
マンションを貸す前には、室内の写真を撮るのが賢明です。入居前に室内の写真を残しておくと、退去時に原状回復を求めやすくなります。
入居者が設備や内装などを損傷または破損した場合に、入居前の写真があれば証拠になるのです。室内の写真を隅々まで残しておきましょう。
とくに、日付つきで写真を残しておくと、より信憑性が増すためおすすめです。
ただし、経年劣化や老朽化による破損などは、原状回復の対象になりません。あくまでも、入居者が故意に起こした破損・損傷などだけ原状回復を求められることを覚えておきましょう。
火災保険の見直しをする
マンションを貸す前に、火災保険の見直しをしましょう。火災保険は、居住用と賃貸用でプランが異なります。
具体的に、居住用では家財も守る必要があるものの、賃貸用なら家財は入居者の資産になるため不要です。加えて、居住用では水漏れなどによる下階への賠償を補償する個人賠償保険が必要になります。
ただし、賃貸用では建物の欠陥により事故が起きることを想定し管理者賠償責任保険が欠かせません。
上記のように、居住用と賃貸用では必要な火災保険の内容が異なるため、不要なものの解約と必要なものへの加入をしましょう。
分譲マンションを貸すならテンポラリーハウスサービスへご相談ください
| 項目 | 詳細 |
|---|---|
| 会社名 | テンポラリーハウスサービス株式会社 |
| 会社住所 | 東京都杉並区荻窪5丁目23-3 FKビル |
| 創業年数 | 平成3年5月 |
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貸主の都合にあわせてマンションの貸し出し期間を決められるため、転勤や海外赴任の期間だけでも可能です。
短期間だけなら貸せる場合や空き家を避けたいなら、ぜひテンポラリーハウスサービスにお問い合わせください。
分譲マンションを貸す際によくある質問
ここでは、マンションを貸す際によくある質問にお答えします。
マンションを売るか貸すか悩んだ場合はどうすればいい？
マンションを売るか貸すかで悩んだ場合には、次を判断基準に決めましょう。
- 将来的に住む可能性はあるのか
- まとまった資金は必要か
- 住宅ローンは残っているか
- 築年数が経っているか
将来的に住む可能性があるなら、貸し出しましょう。また、まとまった資金が必要なら、売却がおすすめです。
ただし、築古マンションでは売却が困難なこともあるため、不動産会社へ相談するといいでしょう。住宅ローンが残っている場合には金融機関に相談し、借り換えの有無で判断するのが賢明です。
さらに詳しくマンションを売るか貸すかを判断するために情報を得たい場合には次の記事も参考にしてください。
→ マンションを売るか貸すか4つの判断基準！それぞれの収支シミュレーションまで
マンションを貸す際にかかる税金は？
マンションを貸すと、個人事業税がかかる可能性があります。不動産収入が年間290万円以上になると、課税されることを覚えておきましょう。
また、マンションを貸せば収入が増えるため、所得税や住民税が増える側面があります。所得税や住民税は全ての収入を合算して計算します。
具体的に、どのくらい納税額が増えるのかといった情報を知りたい場合には、次の記事もご一読ください。
→ マンションを貸すと税金はいくら増える？計算方法から注意点まで
マンションを貸す際の節税方法はある？
マンションを貸す際には、経費を正しく計上すると節約になります。税金は、不動産収入から経費を差し引いた金額で計算します。
つまり、計上できる経費が多いほど納税額を低くおさえられるのです。マンションを貸す際に経費にできるものは正しく計上し、節税するように心がけましょう。
まとめ
本記事では、マンションを貸す方法や費用、注意点を解説しました。マンションは管理規約に賃貸の許可があれば、貸し出せます。
転勤などの理由から一時的にマンションを貸したい場合には、テンポラリーハウスサービスをご活用ください。テンポラリーハウスサービスなら、大切なマンションを退去のトラブルなく、安全に貸せる環境が整えられています。
本記事があなたのお役に立てることを願っております。
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