マンションを貸すと税金はいくら増える？計算方法から注意点まで

マンションを貸すと税金は増えるの？
マンションを貸すことでかかる税金はどのくらい？

いま住んでいるマンションを一時的に開けることになり、その間のみ部屋を貸し出したいと考えている方もいるでしょう。使用していない期間にマンションを貸し出すことは、家賃収入を得られるなどのメリットがあり効率的です。

とはいえ、初めてマンションを貸すため、わからないことだらけで不安に感じることも多いはずです。とくに、税金面はしっかりと把握しておかないと、後にトラブルになる可能性も捨てきれません。

そこで、本記事ではマンションを貸すのにかかる税金の種類や税金額を紹介します。あわせて、マンションを貸す際の節税ポイントや注意点も解説するので、ぜひ参考にしてください。

なお、マンションを貸す方法や手順、注意点を知りたい方は下記の記事もあわせてご覧ください。

→ 分譲マンションを貸すには？手順や費用、収支シュミレーションまで

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マンションを貸すと税金は増える？

結論、マンションを貸すと税金が増えることが多いです。

家賃収入は、不動産収入に該当します。たとえば、会社員の場合は給与所得と不動産収入を合算して、税金額を算出します。

マンションを貸すと収入が増えることになり、税金額が増えることが多いのです。

具体的に、どの税金がどのくらい増加するのかを確認するために、次の見出しでマンションを貸すとかかる税金の種類を紹介します。

マンションを貸すとかかる税金の種類

マンションを貸すと、どのくらいの税金がかかるのかが気になるでしょう。具体的な納税額を知る前に、税金の種類を把握することが欠かせません。そこで、ここではマンションを貸すとかかる税金の種類を、4つにまとめて紹介します。

• 所得税・復興特別所得税
• 住民税
• 個人事業税
• 固定資産税・都市計画税

所得税・復興特別所得税

マンションを貸すと、所得税と復興特別所得税がかかります。所得税と復興特別所得税の計算方法は次のとおりです。

税金の種類	詳細	計算方法
所得税	年間の所得に応じてかかる税金	収入から控除などを差し引いた所得金額に応じて税率が変わる※
復興特別所得税	東日本大震災の復興財源を確保するために2013年～2037年まで徴収する特別な税金	収入から控除などを差し引いた所得金額×2.1％

所得金額が200万円の場合は、税率が10％で控除額が9万7,500であり、具体的に計算すると次のようになります。（国税庁の公式サイトより）

所得税：200万円 × 10％ – 9万7,500円 ＝10万2,500円
復興特別所得税：200 × 2.1％ ＝ 4万2,000円

所得税と復興特別所得税は、年間の全ての所得を合算して計算されます。そのため、会社員である場合には、給与所得と不動産所得を合わせた金額で算出されます。

住民税

住民税も、マンションを貸すとかかる税金の1つです。住民税とは、福祉や教育などの行政サービス費用を地域に住む個人などが負担する税金であり、次の2つを合算した金額を納税します。

住民税の種類	詳細	計算方法
均等割	所得に関係なく負担する住民税	一律5,000円内訳は次のとおり 道府民税：1,000円 市町村民税：3,000円 森林環境税：1,000円
所得割	所得に応じて負担する住民税	収入から控除などを差し引いた所得金額×10％ -税額控除（ 住宅ローン控除やふるさと納税など）

つまり、税額控除がなく所得金額が200万円の場合は次のような計算を行います。

住民税の所得割：200× 10％＝20万円
住民税＝均等割＋所得割＝5,000円＋20万円＝20万5,000円

住民税の場合は、住宅ローン控除が所得税から引ききれない場合やふるさと納税があれば、減税になるため必ず申告するのが賢明です。

個人事業税

マンションを貸すと、個人事業税がかかる可能性があります。個人事業税とは、個人事業主が行政サービスの経費を一部負担するための税金です。

事業所得が年間290万円を超えると個人事業税がかかります。そのため、不動産所得が年間290万円以下の場合は個人事業税はかかりません。

個人事業税は業種により税率が異なり、不動産貸付業では東京都の税率は5％です。具体的に、不動産収入が400万円で経費100万円の個人事業税は次のように計算を行います。

個人事業税：400万円 – （100万円（経費）- 290万円（事業税控除））×5％＝5,000円

個人事業税はマンションを貸す際にかかるリフォーム費用といった経費を控除できるため、正確に計上するのが賢明です。

固定資産税・都市計画税

固定資産税と都市計画税も、マンションを貸すとかかる税金です。

固定資産税は、土地や家屋などの固定資産を所有する人に課税される税金を指します。一方、都市計画税は都市計画の費用に充てられる税金であり、市街化区域内に土地や家屋を所有する人のみにかかります。

マンションを貸したからといって、固定資産税や都市計画税が増額になることはありません。マンションへの居住または賃貸にかかわらず、所有すればかかる税金と覚えておきましょう。

固定資産税の税率は自治体により多少異なるものの、税率1.4％で計算されることがほとんどです。

【シミュレーション】居住と賃貸でかかる税金額の比較

マンションへの居住と賃貸でかかる税金額の差は、次のとおりです。

税金の種類	居住	賃貸	納税額の差
所得税	約7万6,000円	約20万5,000円	約12万9,000円
復興特別所得税	約3万2,000円	約6万3,000円	約3万1,000円
住民税	15万7,000円	30万7,000円	15万円

なお、家族は配偶者と子ども2人を想定し、給与所得500万円で不動産収入150万円と仮定します。不動産収入が150万円であるため、個人事業税はかかりません。

加えて、固定資産税は居住と賃貸でかかる金額に差がないため、算出しないこととします。

マンションの居住にかかる税金の計算方法

マンションへの居住では、次のように税金がかかります。

税金の種類	納税額
所得税	約7万6,000円
復興特別所得税	約3万2,000円
住民税	15万7,000円

所得税の計算方法

所得税の計算方法は下記の通りです。

所得税＝課税所得金額×税率

課税所得金額とは、収入から各種控除や社会保険料などを差し引いた金額のことを指します。まずは課税所得金額を計算するために、控除額の計算を行います。

給与所得控除：（500万円×20％₊44万円）＝約144万円
配偶者控除や扶養控除：約134万円
社会保険料控除：約70万円

課税所得金額は500万円-（144＋134＋70）＝152万円

課税所得金額が152万円の税率は国税庁の公式サイトより、5％です。

よって、所得税：152×5％＝7万6,000円

復興特別所得税の計算方法

復興特別所得税＝課税所得金額×税率（2.1％）

よって、復興特別所得税：152×2.1％＝3万1,920円

住民税の計算方法

住民税：所得割＋均等割
住民税＝課税所得金額×税率（10％）

よって、住民税＝152×10％₊5,000=15万7,000円

マンションを賃貸で貸し出す際にかかる税金の計算方法

マンションを賃貸で貸し出す際の税金は次のとおりです。

税金の種類	納税額
所得税	約20万5,000円
復興特別所得税	約6万3,000円
住民税	30万7,000円

所得税の計算方法

マンションを貸す場合の総収入は、給与所得と不動産所得を合算して、500＋150＝650万円。各種控除は、次のとおりです。

給与所得控除：約144万円
配偶者控除や扶養控除で約134万円
社会保険料控除で約70万円

よって、課税所得金額は（500＋150）-（144＋134＋70）＝302万円

課税所得金額が302万円の税率は国税庁の公式サイトより、10％で控除額が9万7,500円になります。

所得税：302×10％-9万7,500=20万4,500円

復興特別所得税の計算方法

復興特別所得税＝課税所得金額×税率（2.1％）

復興特別所得税：302×2.1％＝6万3,420円

住民税の計算方法

住民税：所得割＋均等割
住民税＝課税所得金額×税率（10％）

住民税：302×10％₊5,000=30万7,000円

上記のように、マンションを貸すことで税金が増えます。

マンションを貸す際の節税ポイント

マンションを貸す際には、可能な限り節税したいと感じる方もいるでしょう。そこで、ここからはマンションを貸す際の節税ポイントを、3つにまとめて紹介します。

• 経費を正確に計上する
• 青色申告特別控除を利用する
• 減価償却費を活用する

経費を正確に計上する

経費を正確に計上することは、マンションを貸す際の節税ポイントの1つです。

所得税などの税金額を算出する際には、収入から経費を差し引いた所得金額に税率をかけます。そのため、経費を正しく計上すると所得金額を低くおさえられて、節税につながるのです。

とくに、不動産の管理会社との打ち合わせ費用や飲食代なども経費にできます。経費に計上する際には、レシートまたは領収書を受け取り忘れないようにしましょう。

青色申告特別控除を利用する

マンションを貸す際の節税ポイントには、青色申告特別控除の利用もあります。青色申告特別控除とは、最大で65万円の控除を受けられる制度です。

青色申告特別控除を利用するには複式帳簿のよる記帳を行い、e-taxによる申告または電子帳簿の保存が欠かせません。複式帳簿とは、1つの取引を借方と貸方の双方を記録する方法であり、手間がかかります。

ただし、お金の流れがわかりやすいうえに財務状況を網羅的に把握できるメリットもあるものです。複式帳簿への記載は時間がかかるものの、青色申告特別控除を利用すれば納税額をおさえられます。

減価償却費を活用する

マンションを貸す際に減価償却費を活用すると、節税になります。減価償却費とは、不動産の取得費用を耐用年数で分割し、経費として計上する会計処理の方法です。

マンションの購入費用を一括で経費にしないかわりに、毎年一定額を経費に計上できるため節税効果が期待できます。

マンションの耐用年数は、国税庁によると47年です。たとえば、4700万円で購入したマンションは毎年100万円（4700万円 ÷ 47年）を経費として計上できます。

経費が多いほど納税額を低くおさえられるため、マンションを貸す際には減価償却費を活用するのが賢明です。

マンションを貸す際にかかる税金の注意点

マンションを貸した後に後悔や失敗をしないのが賢明です。そこで、ここからはマンションを貸す際にかかる税金の注意点を、3つにまとめて紹介します。

• 住宅ローン減税が適応されない
• 確定申告が必要になる
• 経費に計上する領収書は必ず保管する

住宅ローン減税が適応されない

マンションを貸すと、住宅ローン減税が適応されなくなります。

住宅ローン減税は、住宅購入者の経済的負担を軽減するために実施される軽減措置です。そのため、マンションを貸すと不動産投資になり、住宅ローンの目的から外れることにより適応されません。

とくに、居住目的で購入したマンションで住宅ローン減税を受けている場合には注意が必要です。

住宅ローン減税の期間は10年または13年間であるため、可能であれば減税期間を終えてからマンションを貸し出しましょう。

確定申告が必要になる

確定申告が必要になることも、マンションを貸す際の注意点です。不動産収入を年間20万円以上得ると、所得税がかかるため確定申告が必要になります。

ただし、不動産収入から経費を差し引いた金額が20万円を超える場合に限ります。

たとえば、不動産収入50万円で経費35万円の場合には50 – 35＝15万円であり、確定申告は不要です。もし、確定申告が必要な場合には期間内に申告と納税を行いましょう。

確定申告書の記載方法など不明点があれば、管轄する税務署で無料相談が受けられるため、活用するのが賢明です。

経費に計上する領収書は必ず保管する

マンションを貸す場合には、経費に計上する領収書は必ず保管しましょう。確定申告では領収書の添付は不要であるものの、7年間（青色申告）または5年間（白色申告）の領収書を保管する義務があります。

領収書は誰が・いつ・どこで・なにを・いくらで購入したのかがわかるように記載してもらいましょう。もし、領収書がないものの場合はクレジットカードの利用明細や通帳への記載などでも問題ありません。

万が一、確定申告に不備があり税務調査が起きた際には領収書の提示を求められるため、すぐに出せるようにしましょう。

マンションを貸すならテンポラリーハウスサービスへご相談ください

項目	詳細
会社名	テンポラリーハウスサービス株式会社
会社住所	東京都杉並区荻窪5丁目23-3　FKビル
創業年数	平成3年5月

マンションを貸すなら、テンポラリーハウスサービスにお任せください。

テンポラリーハウスサービスなら、転勤などの理由で一時的にマンションを貸したい方でも貸し出しが可能です。たとえば、家のリフォームなどで仮住まいを探している人に貸し出せるため、立ち退きトラブルの心配が必要ありません。

一時的にマンションを貸して、再び住む場合には最適な方法です。また、一時貸しだけでなく、貸し出しの延長も可能であり、柔軟な対応でマンションを貸すことができます。

マンションを貸すことを検討しているなら、ぜひテンポラリーハウスサービスにお問い合わせください。

マンションを貸す際の税金にまつわるよくある質問

ここでは、マンションを貸す際の税金にまつわるよくある質問にお答えします。

• マンションを貸した際に経費になるものは？
• マンションを貸した際に不動産収入に含まれるものは？
• マンションを貸す際には確定申告が必要？
• マンションを貸すと手取りはいくら？
• 家を貸す相手によって税金は変わる？

マンションを貸した際に経費になるものは？

マンションを貸した際に経費になるものは、次のとおりです。

• 固定資産税・都市計画税
• 火災保険料
• 減価償却費
• 管理手数料
• リフォーム費用
• ハウスクリーニング費用
• 修繕費積立金
• 税理士手数料

一般的に、マンションを貸し出す際にかかる費用は経費にできます。とくに、確定申告で税理士に申告書の作成を依頼するなら税理士手数料も経費に加えることが可能なため、忘れないようにしましょう。

また、ここでいう手数料とはマンションの管理会社へ支払う手数料です。通常、マンションを貸す際に管理会社へ依頼すると、賃料の5～10％ほど手数料がかかります。

管理手数料はマンションを貸して入居者がいる場合にのみかかる手数料であり、空室の場合はかかりません。

マンションを貸した際に不動産収入に含まれるものは？

マンションを貸した際には、次のものが不動産収入になります。

• 家賃
• 駐車場代
• 共益費・管理費
• 礼金
• 更新料

共益費・管理費は、マンション共用部分（廊下の電気代やエントランス、エレベータの保守費など）の維持管理に必要な費用です。そのため、入居者に負担を依頼できるものの、共益費込みの家賃にもできます。

また、普通借家契約で2年ごとの更新でマンションを貸す場合には、更新料も収入になります。ただし、更新事務手数料が管理会社から差し引かれる場合もあるため、事前に管理会社と打ち合わせを行うのが賢明です。

マンションを貸す際には確定申告が必要？

マンションを貸す際には、不動産収入から経費を差し引いた金額が年間20万円を超えるなら、確定申告が必要です。マンションを貸して確定申告を行う場合には、次のような手順で行います。

• 領収書をまとめる
• 帳簿への記載を確認する
• 確定申告書を作成・提出する
• 納税を行う

前述したとおり、不動産収入から経費などを差し引いた収入が年間20万円を超える場合に確定申告が必要です。

確定申告をする際には、帳簿に記載されている収支に間違いがないかを領収書と照らし合わせながら確認しましょう。領収書の保管は義務であるため、確認後無くさないように注意するのが賢明です。

確定申告書の作成は複雑であり、不安を抱える場合には税理士へ依頼することもできます。領収書と帳簿、社会保険料など控除に関する資料を持参すると、税理士が確定申告書を作成するため、納税のみで済みます。

マンションを貸すと手取りはいくら？

マンションを貸して得られる毎月の手取りは、賃料により異なります。

賃料10万円でマンションを貸す場合、家賃は管理会社へ振り込まれます。管理会社は賃料の5～10％程度を手数料として差し引いた金額を貸主に振り込むのです。

具体的に、管理手数料が賃料の10％であるなら、管理手数料は1万円です。

管理手数料：賃料10万円×10％＝1万円

そのため、毎月の手取りは9万円になります。

手取り：賃料10万円 – 管理手数料1万円＝9万円

家を貸す相手によって税金は変わる？

マンションを貸す相手によって税金額が変わることはありません。

税金は個人が1年間に得た収入に応じて算出されます。そのため、マンションを誰に貸したのかで税金額が変わることはないのです。

まとめ

本記事では、マンションを貸す際にかかる税金について解説しました。マンションを貸すと不動産収入になり、所得税や住民税が高くなる傾向があります。

不動産収入から経費などを差し引いた金額が年間20万円を超えるなら、確定申告が欠かせません。確定申告をする場合には経費を正しく計上すると節税効果があります。領収書を適切に保管し、納税額を低くおさえるのが賢明です。

マンションを貸すことに不安を抱えるなら、テンポラリーハウスサービスにお問い合わせください。テンポラリーハウスサービスでは入居者の募集から契約、空室管理までサポートするため、初めての方でも安心して賃貸経営ができる環境が整えられています。

本記事があなたのお役に立てることを願っております。

この記事を書いた人

仮住まいコンサルタント
迫田 幾太郎（Ikutaro Sakota）

仮住まいに関するコンサルタントであり、20年以上の経験を持つ不動産業界のベテラン。仮住まいや短期滞在に特化したアドバイザーとして、数多くの顧客にアドバイスを提供。