空き家の活用はどうするのが正解？3つの方法とメリット・デメリットを紹介

空き家は何に活用できる？
空き家を活用しないとどうなるんだろう…

相続した家が空き家の状態になり、活用方法を検討している方もいるでしょう。「空き家の放置が問題になっている」といった噂を耳にすると、何かしらに活用して有効に利用したいと考えるはずです。

とはいえ、空き家の活用方法を知らなければ行動できません。そのうえ、どのような手順で準備を進めればいいかわからず、結局空き家の放置が続く可能性もあります。

そこで本記事では、空き家の活用をどうすべきなのかを、失敗しない選び方やかかる費用を交えて紹介します。あわせて、空き家を活用するメリットやデメリットも解説するので、ぜひ参考にしてください。

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空き家活用とは？増え続ける背景と現状

空き家の活用とは、放置された住宅を賃貸で貸し出したり、売却するなどで有効に利用することを指します。

空き家を放置し続けると、建物の倒壊や税負担の増加などのリスクがあります。なかでも、注意すべきなのは「特定空き家」に指定されることです。

自治体は、生活環境に悪影響を及ぼす可能性のある空き家を「特定空き家」に指定します。特定空き家に指定されると固定資産税の増税だけでなく、行政からの指導や命令を受ける可能性があります。

とはいえ、空き家は年々、増加傾向です。所有者が高齢で施設に入るケースや相続により取得したものの処分できず放置されることが多いからです。

空き家が放置し続けられると、建物の倒壊や治安悪化、近隣住民とのトラブルが生じます。地域住民が安全で安心に生活するためにも、適切な活用が求められているのです。

空き家の3つの活用方法

空き家の活用を検討する前に、活用方法を知る必要があります。そこで、ここからは空き家の活用方法を、3つ紹介します。

• 賃貸に出す
• 売却する
• 解体して土地活用する

賃貸に出す

空き家の活用には、賃貸で貸し出す方法があります。空き家を賃貸で貸し出すメリットとデメリットは、次のとおりです。

メリット	デメリット
・入居者がいれば家賃収入が得られる ・建物の劣化を防ぎやすくなる ・防犯性が高まる	・空室になる可能性もある ・入居者がトラブルを起こす可能性がある ・設備の修理などに管理コストがかかる

賃貸で貸し出す際には、必要に応じてリフォームが必要になります。

とくに、キッチンやトイレといった設備は老朽化や不具合があると、入居者が決まりにくい傾向があります。清潔感があり使い勝手の良い設備を導入しましょう。

また、空き家を賃貸で貸す場合は立地条件も重要です。駅に近いほど賃貸物件の需要が高い傾向があります。

売却する

売却も、空き家の活用方法の1つです。空き家を売却すると、次のようなメリットとデメリットがあります。

メリット	デメリット
・まとまった資金が手に入る ・管理の手間がなくなる ・修繕費が不要になる	・売却できない可能性もある ・家族の思い出が詰まった家を手放すことになる ・売却まで時間がかかることもある

空き家を売却すれば、固定資産税といった維持費も不要になります。ただし、立地や建物の老朽化、境界不明瞭といった法的な問題で売却が困難な場合もあることに注意が必要です。

加えて、空き家を売却しても希望金額で売れるとは限りません。空き家を売却する際には相場価格を把握したうえで、売却の希望価格を決めておくのが賢明です。

解体して土地活用する

空き家は、解体して土地を活用する方法もあります。空き家を解体して土地活用するメリットとデメリットは、次のとおりです。

メリット	デメリット
・活用の選択肢が広がる ・建物を管理する手間がなくなる ・建物の倒壊リスクがなくなる	・解体費用がかかる ・固定資産税の納税額が上がる ・草取りの手間がかかる

空き家を解体すると駐車場やキッチンカーの出店場所、土地の売却などの活用方法があります。そのため、建物の老朽化で修繕が困難な場合には解体して活用するのが賢明です。

ただし、建物の解体には、大きさによるものの200〜400万円程度かかります。空き家の解体費用は高額なため、活用方法を検討したのちに実施するといいでしょう。

空き家の活用事例

空き家を活用した事例には、次のようなものがあります。

空き家の場所	建物の種類	空き家を活用した理由	収益
東京都杉並区	戸建て	相続したものの、リフォーム費用がかさむため、最低限のリフォームで貸し出したいから	約800万円
東京都世田谷区	戸建て	相続し、5～10年後の建て替えまで短期間貸し出したいから	約1,600万円
神奈川県横浜市	テラスハウス	長期入居者とのトラブルが生じたため短期間で貸し出したい	約496万円
千葉県柏市	アパート	1年後の建て替えに向けて立ち退いた順に短期間で貸し出したいから	約83万円
東京都杉並区	二世帯住宅	親世帯部分が空室になり、短期契約で貸し出したいから	約630万円

上記の事例は、すべて空き家を仮住まいの賃貸として貸し出しています。空き家を仮住まいで貸し出すと立ち退きのトラブルが生じづらいため、数年後の建て替え計画などを実現しやすくなります。

たとえば、建て替え計画をスケジュール通りに行いたいものの、空き家の期間を短くしたい場合には仮住まいの貸し出しが有効です。

仮住まい物件なら建物のキレイさは重要視されず、キッチンといった設備に不具合などがなければ貸し出しができます。リフォーム費用を低く抑えられるため、空き家の活用には仮住まい物件の貸し出しがおすすめです。

空き家を活用せずに放置するリスク

空き家の活用方法を検討するのに時間がかかり、放置期間が長くなるとさまざまな弊害をもたらします。そこで、ここからは空き家を活用せず放置するリスクを、4つにまとめて紹介します。

• 老朽化による倒壊
• 害虫・害獣による近隣への被害
• 犯罪に使われるリスクがある
• 固定資産税が大幅増加になる

老朽化による倒壊

空き家を活用せず放置すると、老朽化による倒壊の恐れがあります。家は換気しないと室内に湿気が溜まり、構造部にカビや腐食が起こると建物を支えられなくなるからです。

万が一、空き家が倒壊すると、隣接する道路に建材が落ちて通行人にケガをさせる可能性があります。

上記のような問題が生じた際に居住していれば直ちに対応できるものの、空き家の場合は対処に遅れが生じるのです。

空き家が倒壊しケガ人が生じれば、損害賠償のリスクもあります。空き家を放置して倒壊や破損を起こす前に活用するのが賢明です。

害虫・害獣による近隣への被害

害虫や害獣が住み着きやすくなる点も、空き家を活用せず放置するリスクの1つです。害虫や害獣は安全で人気がない空き家を好み、生活するようになります。

害虫や害獣の糞尿のニオイは強烈な悪臭であり、近隣住民に迷惑がかかるのです。とくに、夏場は雑菌が活性化されてニオイがきつく感じます。

また、室内の汚染に加えて、配線や配管をかじられると建物が損傷することもあります。空き家の放置で害虫や害獣が住み着くと建物の汚染だけでなく、近隣住民にも迷惑がかかることを覚えておきましょう。

犯罪に使われるリスクがある

空き家を活用せず放置すると、犯罪に使われるリスクがあります。空き家の状態が長いと不審者が侵入し住み着いたり、薬物の取引場所や盗品の保管場所といった犯罪に使われる可能性があるのです。

敷地内の雑草や窓ガラスの割れ・破損を長期間放置すると、不審者や犯罪者は空き家と判断します。空き家が犯罪に使われると、所有者の管理責任を問われる可能性があるのです。

万が一近隣住民に被害や迷惑をかければ、損害賠償責任を負うこともある点を覚えておきましょう。

固定資産税が大幅増加になる

固定資産税が大幅増加になる点も、空き家を活用せず放置するリスクの1つです。固定資産税が大幅増加になれば、納税額が増えて維持費が高くなります。

空き家を活用せずに建物が倒壊の恐れなどがある場合には、自治体に「特定空き家」に指定されます。特定空き家になると住宅用地の固定資産税特例が適用されなくなり、最大で6倍納税額が増える可能性があるのです。

固定資産税にあわせて徴収される都市計画税は最大3倍まで増加する可能性があります。固定資産税が増額になれば、維持費の負担が大きくなるのです。

空き家のおすすめ活用アイデアと費用

空き家のおすすめ活用アイデアには、次のようなものがあります。

アイデア	初期費用	収益性	安全性	リスク
仮住まい物件	必要に応じて50～300万円程度のリフォーム費用がかる	入居者がいれば家賃収入が得られる	立ち退きなどのトラブルが生じづらい	空室の可能性がある
民泊	必要に応じて200～500万円程度のリフォーム費用がかる	観光地や都市部は高い収益が得られやすいものの、地方は集客がそれほど多くない	外国人観光客が多く、文化の違いによりトラブルが生じることもある	時期により稼働率が変動しやすい
移住希望者向け賃貸住宅	必要に応じて200～500万円程度のリフォーム費用がかる	自治体の補助制度を利用できれば、安定収入につながる	地域に適した管理体制が取れるのかに依存する	空室の可能性がある
シェアハウス	必要に応じて200～500万円程度のリフォーム費用がかる	入居者がいれば毎月家賃収入が得られる	入居者審査や明確なルールに依存する	ルールを設けなければ、人間関係のトラブルや盗難が生じやすい
駐車場	5～40万円程度	契約者がいれば安定した収入が得られる	防犯カメラや照明、フェンスなどのセキュリティ対策が欠かせない	空ありの可能性がある
トランクルーム	200～500万円程度	立地や競合などにより変動あり	防犯カメラや照明などのセキュリティ対策が欠かせない	空室や保管物のトラブルが生じる可能性がある
週末だけイベント・レンタルスペース	必要に応じて50～200万円程度のリフォーム費用がかかる	立地次第では需要あり	防音・防災対策や保険加入が欠かせない	騒音・振動で近隣トラブルが生じることもある
キッチンカーの出店場所	必要に応じて50～200万円程度のリフォーム費用がかかる	立地次第では需要あり	出店者審査が必要	ニオイや騒音で近隣住民とトラブルを生じることもある
太陽光発電の導入	100～300万円程度	売電収入が得られる	定期メンテナンスが欠かせない	火災、漏電などが生じる可能性がある
売却	なし	売却額から仲介手数料を引いた金額が得られる	特定空き家を避けられる	立地や条件次第では売却が困難な可能性がある

空き家の活用は、個人での運用が可能です。初期費用や安全性、リスクを考慮しつつ、立地や周辺ニーズに合わせて活用方法を検討しましょう。

空き家の活用を誤ると地域に需要がなく集客が見込めない可能性があります。

より詳しく空き家活用のアイデアについて知りたい方は次の記事もあわせてご一読ください。

→ 放置は危険！空き家のおすすめ活用アイデア11選【注意点まで紹介】

空き家の活用や売却ならテンポラリーハウスサービスへご相談ください

項目	詳細
会社名	テンポラリーハウスサービス株式会社
会社住所	東京都杉並区荻窪5丁目23-3　FKビル
創業年数	平成3年5月

空き家を活用するならテンポラリーハウスサービスにおまかせください。

テンポラリーハウスサービスでは、建て替えやリフォーム時の仮住まいといった一時貸しも可能です。物件の貸し出しだけでなく売却の仲介も行うため、空き家の活用方法が決まらない場合にはテンポラリーハウスサービスで売ることもできます。

テンポラリーハウスサービスなら、空き家を適切に活用できる環境が整えられています。ぜひ、お気軽にお問い合わせください。

空き家を活用するメリット

空き家を活用するとどのような利益が得られるのかを知ると、前向きに検討しやすくなります。そこで、ここからは空き家を活用するメリットを、3つにまとめて紹介します。

• 収入源を確保できる
• 建物の安全面が向上する
• 地域の活性化に貢献できる

収入源を確保できる

空き家を活用すると、収入源を確保できます。収入源があれば、生活費に余裕ができて安心感を得られるのです。

たとえば、空き家を賃貸物件に活用すると、入居者がいるなら毎月家賃収入を手にできます。家賃収入は立地や物件の広さによるものの、都市部では10〜15万円程度の収入を見込めるのです。

空き家のまま放置すれば、維持費を支払い続けるといった負債を抱えます。ただし、空き家を活用すると、収入が得られて生活の負担軽減になり精神的に安心できるのです。

建物の安全面が向上する

建物の安全面が向上する点も、空き家を活用するメリットの1つです。建物の安全面が向上すれば、倒壊や損傷のリスクを下げられます。

空き家を貸し出して利用者がいれば、定期的に室内が換気できます。建物は定期的に換気しないと室内に湿気が留まりやすく、カビの発生や建材の腐食が生じやすくなるのです。

また、空き家を活用すると害獣や害虫が住み着きづらくなり、配線や配管の損傷が起こりづらくなります。建物の安全面を向上させるには、空き家を活用し建物の倒壊や損傷リスクを避けることが欠かせません。

地域の活性化に貢献できる

空き家を活用するメリットには、地域活性化への貢献があります。地域の活性化に貢献できれば、防災や防犯性が向上します。

たとえば、週末だけイベント・レンタルスペースで貸し出すと、地域住民が集まる場所を提供でき、つながりを作れます。地域内に知り合いができると火事や不審者が出た際に声かけができて、安全性が高まるのです。

安全な暮らしには、地域住民との関わりが必要です。空き家の活用で地域住民とのつながりを作れると、地域の活性化に貢献できます。

空き家を活用するデメリット

メリットを合わせて空き家を活用するデメリットを把握すると、納得感を得やすくなります。そこで、ここからは空き家を活用するデメリットを、3つにまとめて紹介します。

• 初期費用がかかる
• 手続きが煩雑なことがある
• 近隣住民とトラブルが生じることもある

初期費用がかかる

空き家を活用すると、初期費用がかかることもあります。初期費用がかかると、家計への負担が大きくなるでしょう。

たとえば、民泊や賃貸物件で貸し出しを行う場合には必要に応じてリフォームが欠かせません。キッチンやトイレといった設備に老朽化や不具合があれば、入居者や利用者が決まりづらく、空室のリスクがあります。

ただし、過度なリフォームを行うと費用がかさむため、優先順位や目的を考えてリフォーム箇所を決めるのが賢明です。

手続きが煩雑なことがある

手続きが煩雑になることもある点は、空き家を活用するデメリットです。空き家活用の際に手続きが煩雑になると、手間や労力がかかります。

たとえば、空き家を駐車場に貸し出す際には、自治体への届け出が欠かせません。

空き家には住宅用地の特例が適用されることが多く、固定資産税が安くおさえられています。ただし、空き家を駐車場に貸し出すと住宅用地の特例が適用されなくなるため、届け出が必要なのです。

届け出をしないと、罰則を受ける可能性があります。必要書類を揃えて、市役所などで手続きを行いましょう。

近隣住民とトラブルが生じることもある

空き家を活用するデメリットは、近隣住民とトラブルが生じる可能性があることです。近隣住民とトラブルが生じると、精神的なストレスを抱えやすくなります。

たとえば、空き家をキッチンカーの出店場所に貸し出すと、集客が多いほど賑やかになるのです。加えて、ゴミの分別やニオイでトラブルを生じやすくなります。

近隣住民とのトラブルを避けるにはゴミのルールを明確にしたり、営業時間を工夫するといった対策が欠かせません。

失敗しない空き家活用の選び方

空き家を活用するなら、失敗や後悔を避けるべきでしょう。そこで、ここからは失敗しない空き家活用の選び方を、2つにまとめて紹介します。

• 立地・築年数・状態で判断する
• 迷ったら専門家に相談する

立地・築年数・状態で判断する

空き家の活用方法を選ぶには、立地や築年数、状態で判断するのが賢明です。立地や建物の状態により、適切な空き家の活用方法が異なります。

たとえば、空き家の立地が駅近ならシェアハウス、築年数が古い場合は仮住まい物件が理想的です。また、建物の老朽化により修繕が不可能な場合には売却や解体をおすすめします。

空き家の活用は立地や建物の状態により、ベストな活用方法があります。何に活用すべきかを考えつつ、地域の需要やニーズも考慮に入れて検討するのが賢明です。

迷ったら専門家に相談する

空き家の活用に迷う場合には、専門家に相談しましょう。専門家に相談すれば、トラブルや損失を抑えられます。

空き家を活用するには、リフォームや解体などに費用がかかります。そのため、活用方法を誤ると、損失が大きくなるのです。

加えて、運用するまでの手続きや収入を得たことによる納税額の増加などを考慮して、適切な活用方法を選ぶ必要があります。

個人が適切な空き家の活用方法を判断するのは困難です。そのため、空き家の活用方法に迷うなら、不動産会社といった専門家へ相談すると的確なアドバイスをしてもらえます。

空き家活用を始めるまでの流れ

空き家活用を始めるには、次のような手順で行います。

1. 空き家の立地や建物の状態を確認する
2. 空き家の活用方法を考える
3. リフォームが必要な場合、リフォーム費用を見積もる
4. 収支を計算する
5. 必要に応じて、不動産会社といった専門家に相談する

空き家は、立地や建物の状態により適切な活用方法があります。立地や建物の状態を確認したうえで、適切な活用方法を選択しましょう。たとえば、観光地であれば民泊や移住希望者向けの賃貸物件が向いています。

空き家の活用方法が決まり次第、リフォームの可否を検討します。リフォームが必要なら、リフォーム会社に見積もりを依頼しつつ、賃料の設定や手数料などを考慮して収支計算を行うのです。

過度にリフォームを行うと出費がかさみ、利益を得るまでに期間がかかります。もし、リフォーム費用が予算よりも多い場合には、優先順位をつけましょう。

最後に、空き家活用に不安を抱える場合には不動産会社といった専門家との相談が欠かせません。立地や建物の状態、収支計算などを考慮して適切な空き家の活用方法を教えてもらえます。

空き家の活用でよくある質問

ここからは、空き家の活用でよくある質問にお答えします。

• 空き家活用に使える補助金・助成金はある？
• 築古の空き家でも活用できる？
• 空き家は活用と売却どちらが得？

空き家活用に使える補助金・助成金はある？

空き家活用で補助金や助成金の利用が可能です。空き家の活用では、国と自治体で実施する補助金があります。

国が実施する補助金は、リフォーム費用の補助などがあります。一方、自治体が実施する補助金は解体費の補助が多く、費用や利用条件は自治体ごとに異なる場合が多いです。

自治体が実施する補助金については各公式サイトを確認しましょう。空き家の活用に補助金を利用すれば、かかる費用をおさえられて経済的な負担軽減になります。

築古の空き家でも活用できる？

築古の空き家でも、活用は可能です。ただし、建物の倒壊や破損しないことが前提になります。

建物を安心して使える状態であれば、古民家はむしろ需要があります。古民家は、日常で味わえない和の雰囲気や自然を感じられるため、リラックス効果があるのです。

ただし、建物の老朽化によりリフォームが困難な場合には解体し更地にして活用しましょう。

空き家は活用と売却どちらが得？

空き家の活用と売却で、どちらが得なのかは建物の状態や立地、将来性により異なります。

空き家の立地が良く、需要が見込める活用方法が見つかれば、空き家の活用がおすすめです。一方、活用方法が見つからず空き家を放置し続ける可能性があるなら、売却してまとまった資金を得た方がいいでしょう。

空き家の活用と売却の選択は、立地などの条件を検討し決断するのが賢明です。

まとめ

本記事では、空き家の活用方法を解説しました。空き家は立地や建物の状態により適切な活用方法を選ばないと、出費がかさみがちです。

空き家を活用する場合にはリフォームを行うことが多く、リフォーム費用が100万円以上と高額になることもあります。空き家の活用方法に悩む場合には、不動産会社などの専門家に相談するといいでしょう。

なかでも、テンポラリーハウスサービスなら仮住まい物件の相談だけでなく、空き家の売却実績もあります。空き家の活用にお困りなら、ぜひテンポラリーハウスサービスにお問い合わせください。

本記事があなたのお役に立てることを願っております。

この記事を書いた人

仮住まいコンサルタント
迫田 幾太郎（Ikutaro Sakota）

仮住まいに関するコンサルタントであり、20年以上の経験を持つ不動産業界のベテラン。仮住まいや短期滞在に特化したアドバイザーとして、数多くの顧客にアドバイスを提供。